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业内人士认为，2023年房地产行业将面临多重挑战，快速扩张的后遗症正在加速显现。 销售低谷与交付高峰交叉，需求大幅下滑与融资收缩同时发生，对房企现金流资本构成挑战。 加之国际评级机构持续看空，房企违约风险进一步向混合所有制房企蔓延。 市场担忧强烈。 就连一向稳健的万科也遭遇了信心挑战。 但从年报结果来看，万科依然坚守安全底线，围绕产品和服务构建房地产开发新模式的核心能力，这并不容易。
尽管面临多重挑战，仍交付了 289,000 套高质量新房并保持了安全底线
2023年，万科开发业务面对市场低迷的艰难挑战，展现出强大的韧性。 一是全力以赴销售，继续跑赢市场。 截至去年底，万科开发业务已实现销售面积2466万平方米，销售额3761亿元。 据第三方统计，万科2023年销售额排名行业第二，同比降幅明显低于百强房企全年降幅； 销售业绩也持续改善。 全年新开盘项目开盘首日销售率近67%，其中13个项目销售率达80%。 同时，持续提升产品质量和交付服务，交付优质产品28.9万套，即时交付满意率达97%，客户售后满意度达97%。 为了给客户交付更多满意的房子，万科从客户角度梳理了优秀的工程实践。 年内，共邀请371个项目的16万名客户来到施工现场，参与建筑主体施工、室内装饰等关键节点的品质共建。 同时，在35个大型项目中，我们完成了社区商业、教育、交通等生活设施的呈现，提升了交付的入住体验，项目入住率平均提升30%以上。 截至年底，已有10个项目荣获鲁班奖、詹天佑奖等中国建筑行业奖项。 为了让消费者踏踏实实搬进新家，在交付阶段推行“交付即证”。 年内，共有191个项目的客户在交房现场领取了房产证。 此外，新增投资精准度和投后管理不断优化，2023年新增项目投资实现率达到88%。
无论是租还是买，万科长租公寓规模和效率持续位居行业第一，并在成本法核算计量方法下实现了整体盈利。 作为全国最大的集中式公寓提供商，万科巴渝共运营管理租赁住房23万套，在全国31个城市累计开业18万套。 保持行业领先的服务质量和运营效率，累计服务租赁住房超过18万套。 80万人，客户满意度95%，年入住率96%，超过60%的客户选择续租。 同时，我们不断升级产品体系和服务，在15个城市36个项目打造宜居家庭式公寓产品，在10个城市管理超过10000张高品质蓝领宿舍床位，持续提供深度服务实体经济企业，累计为比亚迪、腾讯、科大讯飞等5000多家企业提供住房服务，企业客户占比提升至23%，为业务带来更加稳定的客户结构。 同时，博宇还积极响应国家保障性租赁住房政策，在23个城市赞助了147个项目，涉及10万套住房。 此外，博宇积极开展社区活动，丰富租户的社区生活。 2023年，全国门店组织开展社区活动1390余场，为超过10万租户打通社交圈子。
好的产品还需要好的服务。 从帮助客户照看孩子到停车，万科物业致力于成为客户生活的好帮手，随时解决客户的生活问题。 立足“五好”服务实践，万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务实力一强企业”、“中国物业服务质量领军企业”等多项行业荣誉，成为首个“中国物业”第三方机构发布的“房地产行业服务企业”。 物业经理发展白皮书中的主要正面样本。 随着服务质量的不断提升，万物云2023年将实现营业收入334亿元，同比增长10%，其中社区空间居住消费服务收入189亿元，同比增长10%。年增长13%。
2023年，房地产行业经历了前所未有的深刻调整，房地产企业的运营安全面临巨大挑战。 在此形势下，万科克服重重挑战，守住了金融安全底线。 在销售压力下，万科仍实现正现金流。 截至2023年底，已连续15年经营现金流为正。 库存货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期的有息负债； 剔除预付房款的资产负债率为65.5%，较2018年76%的高位连续五年下降。同时，尽管行业整体融资大幅收缩，但万科仍赢利各大金融机构的信任和支持。 2023年，累计获得境内外新增融资近900亿元，其中新增境内融资766亿元。 综合融资成本为3.61%。 此外，万科紧跟国家房地产金融支持政策的引导，积极转型新的融资模式。 2024年，万科含子公司印力集团累计新增商业地产贷款109亿元，实现资产负债结构持续优化。
主要国有股东支持万科突破循环REITs 推动持续健康发展
2023年，公募REITs试点将继续深化，为万科带来新的发展机遇，有效解决经营性业务资产过重、投资回收周期长的问题。 正如万科董事局主席郁亮此前所言，REITs对于房地产经营的重要性，就像抵押贷款对于住宅开发的重要性一样。 他们可以实现商业模式闭环，推动房地产企业从开发商向房地产开发商转型。
万科有望成为行业内唯一一家在三只运营型REITs上实现突破的公司。 此前，万科旗下印力发行的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万维物流REIT已在交易所正式发行，长租公寓REIT目前正在积极申请中。 REITs在运营业务上的突破，不仅体现了市场对万科多年来转型成果的认可，也将帮助万科突破运营地产“投、融资、管、退出”业务模式的闭环，使资产和资金更加高效、稳健。 确保经营业务可持续发展。
事实上，随着REITs的扩张和发展，万科的经营业务能力优势将日益显现，为其提供更丰富的短期流动性和长期价值增长来源。 2023年，万科商业业务实现收入91.1亿元，同比增长4.6%。 累计开业商业项目203个，建筑面积1158万平方米。 万科管理运营的商业项目90%以上位于一二线城市。 万科物流业务自2015年启动全国仓储网络以来，目前冷链仓储规模位居全国第一。 2023年实现收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。
面对这个极具挑战性的房地产周期，万科不仅自身全力以赴，而且还得到了主要国有股东的支持。 2023年11月，万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态对稳定市场信心起到了关键作用。 随后，深圳市国资委还协调多家国企对接万科，以市场化、法制化的方式推动各项具体支持措施落实。
2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额占基金募集总股本的29.8%，认购金额约10亿元; 2024年1月，深圳市国资委旗下投资平台深投控股出资收购万科旗下深高新投资6.16%的股权。 不仅如此，自2017年深圳铁路集团投资万科以来，深圳市国资委与万科集团持续开展各领域的深度合作。 2020年6月，万科与深圳铁路共同投资成立合资公司，深化“铁路+地产”领域合作； 2022年11月，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作。 双方达成协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深度合作，以专业实力助力深圳城市发展。 2023年5月，万科与深圳铁路合作的深圳湾RAIL IN项目在深圳湾超级总部基地正式开通。 可以预见，这些既不是深国资支持万科的起点，也不是终点。 未来还将推出更多支持万科的举措。
CIS
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