财经新闻网消息：
8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知》，规定：最低首付比例和利率下限。 、存量房贷利率迎来调整。
消息发布后，人民币与A50指数直线上涨。
简单来说，本轮商业性个人住房贷款政策调整，一方面是引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，减轻居民首付负担。 另一方面是化解存量房贷利率与新发放房贷利率之间的利差，减轻居民债务负担，减少居民提前还款行为。
受访专家认为，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，有利于减轻居民首付负担和成本，增强居民购房能力和意愿。 同时，存量个人房贷利率和新增房贷利率的稳步下调，将直接减少借款人的住房抵押贷款支出，修复居民资产负债表，提振居民消费意愿，也将减少居民提前还款行为并确保银行运营。 和信用稳定性。 随后，商业银行净息差和利润可能再次承压。 除了降低挂牌存款利率外，还应及时通过降准和结构性货币政策工具支持银行合理管理负债成本。
31日晚，农业银行、建设银行迅速发布公告，依法有序推动现有首套房商业性个人住房贷款利率下调。
全国统一住房贷款最低首付比例
两部门在《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中决定，统一全国住房贷款最低首付比例，调整第二套房贷款利率下限。 具体来说：
一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限。 不再区分实行“限购”的城市和不实行“限购”的城市。 首套房、二套房商业性个人住房贷款最低首付政策限额统一为不低于20%、30%。
二是将二套房利率政策下限调整为不低于同期贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。 首套房利率政策下限仍不低于同期LPR负20个基点。
通知称，各地可按照因城施策的原则，根据当地房地产市场情况，自主确定辖区内首套房、二套房的最低首付比例和利率下限。情况和监管需求。
人民银行、金融监管总局相关负责人指出，调整优化现行差别化住房信贷政策，可以支持地方政府因城施策、用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下降，更好满足刚性要求。 和改善住房需求。
存量住房贷款利率如期下调
降低存量房贷利率的靴子正式落地。 两部门在《关于降低首套存量住房贷款利率有关事项的通知》中提出，2023年9月25日起，首套存量住房商业性个人住房贷款借款人可向金融机构申请承担贷款的机构。 金融机构发放新贷款替代现有首套房商业个人住房贷款，或协商改变合同约定的利率水平。
通知要求，新发放贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但贷款市场报价利率（LPR）加成率不得低于首套房商业贷款利率水平。原贷款发放城市的个人住房贷款。 利率政策下限。 新发放的贷款只能用于偿还首套存量住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
协商修改后的贷款合同利率水平不得低于原贷款所在城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限。 贷款市场报价利率（LPR）加点幅度不得低于原贷款所在城市首套商业性个人住房贷款利率政策下限。
根据通知规定，符合条件的首套住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放、已签约但尚未发放且借款人实际住房条件满足首套住房贷款的现有住房贷款。 ——城市住房标准。 商业个人住房贷款。
此次现有房贷利率调整方案符合研究机构的普遍预期，主要是支持商业银行与借款人自主协商变更合同协议或以新增贷款替代原有存量贷款。 受访专家认为，存量住房贷款利率虽然呼吁已久，但由于不同地区不同个人的合同情况差异较大，存量住房贷款利率很难实施统一调整。 “因城施策”现有住房贷款利率调整政策更为有效。 可行性。
减轻居民每月还款和首付负担
中国人民银行、国家金融监管总局相关负责人指出，近年来，我国房地产市场供需关系发生重大变化，借款人和银行纷纷诉求资产负债有序调整优化。 同时，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下降，将更好满足刚性和改善性住房需求。
降低存量房贷利率，无疑会直接减少借款人房贷利息支出，修复居民债务，提振居民支付意愿。 对于商业银行来说，降低现有房贷利率也能在一定程度上减缓居民提前还款的速度。
对于本次存量房贷利率调整，广发证券宏观分析师钟林南表示，主要是为了应对今年上半年居民贷款集中提前还款的问题，降低居民还贷意愿提前落实，确保银行经营和信用稳定。
截至2023年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。 中信证券首席经济学家黄文涛分析，根据6月底的数据，如果现有房贷利率下调10个基点，将对应减少约400亿利息支出。 现有房贷利率调整与恢复扩大消费“二十条”举措将形成支持消费的政策组合。
对于降低首付比例，仲量联行大中华区首席经济学家、研究部总监庞明告诉记者，这有利于减轻居民首付负担和成本，增强购房能力和意愿。从需求端稳定和恢复楼市。 创造更加有利的货币信贷环境。
靴子落地后，稳息压力成关键
对于银行等金融机构来说，存量房贷利率下调必然会拖累银行体系的净息差和利润增长。
中信银行副行长谢志斌近日在2023年半年度业绩发布会上表示，中信银行目前抵押贷款规模约为9500亿元，其中现有贷款规模利率高于新利率是6000亿元。 10个基点将影响中信银行贷款收入约6亿元，影响净息差约0.8个基点。
据一些主流券商研究机构测算，房贷利率每上升10个基点，将对行业净息差产生约0.9至1个基点的影响。 存量房贷利率调整前，商业银行净息差已处于历史低位。 数据显示，截至6月底首套房贷款最低首付不低于20%，商业银行净息差仅为1.74%。
为了更好地控制负债成本，证券时报记者获悉，多家全国性商业银行将于9月1日起下调存款挂牌利率。任期业绩会议上首套房贷款最低首付不低于20%，他们制定了降低股票抵押贷款利率的计划。
下一步，货币当局还可以通过降低存款准备金率等方式支持银行合理控制负债成本，或者利用结构性货币政策工具，为银行按照规定有序调整现有房贷利率提供低成本资金。依法依规，增强金融持续支持实体经济的能力。 能力”。 光大证券首席固定收益分析师张旭告诉记者。
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