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“REITs作为一种新的资产类别，在盈利能力、稳定性等方面与传统股票、债券产品有显着区别，一些投资机构对产品属性和投资逻辑的理解存在一定偏差。” 在最近的一次讨论会上，有业内人士认为，REITs是一种特殊性质的权益类产品。
近日，长三角基础设施REITs产业联盟组织召开了REITs投资者座谈会。 REITs市场的各类投资者，包括银行融资、保险资金、公募基金、自营券商、做市商、私募基金等参与座谈会，共同探讨REITs的产品属性和证券定位。 同时结合国内市场情况、国内产品特点、REITs投资实践等为REITs市场投资生态建设提供建议。
了解REITs的产品属性是REITs定价逻辑和投资逻辑的基础，并将进一步影响产品核算计量、资金占用、风险控制等一系列监管配套制度安排。
一些参与机构认为，REITs的盈利能力介于传统股票和债券之间，稳定性强于股票但弱于债券。 综合考虑机构投资目标、风险承受能力、考核指标等因素，建议将REITs产品划分为独立于股票、债券之外的单独证券产品。
“与投资高速公路REITs相比，投资高速公路上市公司需要考虑更多因素，如投资方向、公司运营效率、创投机构偏好、投资者对行业看法的变化等。在风险和回报方面、投资者要求较高的回报。 REITs业务范围明确，资产类型简单，现金流稳定性较高，因此风险补偿价格会低于股票。”另一家机构举例道。
他认为，厘清REITs的投资逻辑，有助于投资机构区分影响二级市场表现的内部与外部、长期与短期因素，对产品价值做出理性判断。
鉴于目前REITs市场规模较小，信息披露不够规范、频率低、针对性不强，且管理人与发行人存续期间责权存在一定错配，参与机构认为REITs市场需要进一步促进项目正常供给，鼓励其做大做优，通过资产收购、并购等方式提高分红能力； 加快建立适应REITs产品特点的信息披露制度。 进一步理顺职责安排，建立有效的激励约束机制，促进提高经营管理质量和效率。
同时，一些机构也提出进一步引导第三方加大对REITs的投资和研究资源配置，推动完善适应特殊股权属性定位的会计处理、风险资本计提标准、发行和发行等。交易制度、做市商考核机制等，构建长期配置与短期交易之间平衡的投资者结构。
上交所相关业务负责人表示，未来，上交所将在证监会的统一部署下，广泛吸纳各方建议，推动相关政策落实，打造健康生态。营造REITs市场环境，促进市场可持续发展。
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