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公募REITs二级市场依然“低迷低迷”。
Wind数据显示，截至7月4日收盘，28只公募REITs今年以来无一实现正收益，整体平均跌幅为13.29%。 其中，5只REIT跌幅超过20%。 底层资产来自产业园区、仓储物流、快递道路三类。 而且，近60个交易日，28只公募REITs总成交额达170.71亿元，但整体已实现主流净流入。 这意味着，在基本面没有发生重大变化的情况下，公募REITs的长期投资价值有望在初次风险释放后进一步凸显。
该基金经理认为，从国际经验来看，国内公募REITs自第一批项目上市不到两年时间，市值已近千亿，且发展速度不慢，但以下两个海外发展经验可供借鉴：
首先，需要建立一些刚性的量化指标来保障REITs的独立正常运营，保护中小投资者的利益，避免利益冲突或利益转移，同时提高REITs的融资能力。在不确定的宏观背景下抵御风险。
其次，海外REITs投资者80%以上是机构投资者，30%是养老基金、保险基金等长期资金。 此外，越来越多的个人和机构投资者使用指数化投资工具（如ETF）来配置REITs，可以降低个股的投资风险，提高市场流动性。
下跌行情下资金博弈加剧
券商中国记者梳理发现，由于年内大幅下跌，个别REITs前期累计涨幅逐渐被吞噬，甚至部分产品上市以来浮盈转为亏损。 例如，国金中铁建高速公路REIT今年以来已累计下跌17.81%。 计入此，该基金自上市以来已录得16%的跌幅。 宏图创新盐田港仓储物流REIT今年以来已累计下跌18.48%，上市以来涨幅收窄至11.24%。
其中，由于公募REITs整体市场低迷，年内上市的四只公募REITs也表现不佳。 其中，6月30日挂牌交易的中金湖北科投光谷REIT上市首日股价破发，盘中最大跌幅超过17%，最终收跌6.29%至2.46元，成为今年以来首个上市日。 破碎的房地产投资信托产品。 当日，中金湖北科投光谷REIT成交额达1.56亿元，占当日市场成交额的34%； 营业额也占48%； 换手率达到31%，位居REITs市场第一。
但事实上，资金在下跌行情中加剧博弈，中金湖北科投光谷REIT并非特例。 Wind数据显示，截至7月4日的60个交易日，28只公募REITs总成交额达170.71亿元，整体实现主流净流入3781.54万元。 其中，中信建投、国投新能源REIT等6只产品主力资金净流入均在千万元级别，但同时中金安徽交控REIT等5只产品遭遇困境主要资金净流入数千万元。 流出来。
此外，从大额交易来看，以2023年6月为例，沪深股市共发生大额公募REITs交易69笔，创下年内新高。 具体来看，6月主要成交标的主要集中在月内跌幅较大的工业园区和高速标的。 最频繁的是东吴素园产业REIT，6月份有8笔主要交易。 此外，平安广和REIT、建信中关村REIT、中金普洛斯REIT、国金铁建REIT等产品成交不少于5笔。
取消租约事件暴露运营管理风险
谈及今年公募REITs的上述表现，基金经理认为影响因素较多。 但在基本面没有发生重大变化的情况下，公募REITs的长期投资价值将在风险提前释放后更加凸显。
华夏越秀高速REIT基金经理林维新认为，虽然公募REIT近期出现阶段性下跌，但市场表现受到基础资产基本面、利率水平、货币政策预期、投资者等多方面因素影响。结构和流动性。 随着REITs市场的不断发展、制度的逐步完善、各类投资者和市场主体的引入、基础资产种类和数量的增加，REITs市场的稳定性有望提高。 未来，我国公募REITs市场仍有巨大的发展潜力和空间，可能会出现更多有益的变革和创新，需要政策、市场、监管的协调配合。
据中证投新能源REIT基金经理孙颖观察，公募REITs二级市场价格加速下跌可分为四个阶段：
首先，今年3月至4月，部分REITs项目2022年年报和2023年一季报披露的业绩数据低于预期，引发投资者第一波抛售；
其次，4月中旬，华夏交建发布解禁公告，基金份额过半解禁，市值近50亿元，市场抛售压力加大；
此外，由于年内公募REITs板块整体表现不佳，部分机构触发内部止损线，被动平仓造成的踩踏加速价格下跌；
最后，在整个板块下行的趋势下，在第一批募资推出吸引资金的同时，定价规则（发行价格不低于发行前20个交易日基金交易均价的90%）定价基准日）也促使部分参与募资的投资者产生了转仓想法，以降低持仓成本，从而带来了第四轮价格下跌。
不过，孙颖认为，二级市场公募REITs价格加速下跌，反映出价格围绕价值波动，价格最终会回归价值中心。 建议投资者正视价值回归的过程，不要恐慌，理性对待。
就消息而言，今年以来，“哲酷科技”受张润大厦退租事件影响，华安张江产业园REIT一度下跌； 受西门子事件影响，中信建投和国投新能源REIT也出现短期下跌； 同时，由于国内部分产业园区产业面临较大退租压力，相关REITs产品二级市场出现波动。
林维新直言，浙库科技退租事件暴露了基建项目运营管理的风险。 对于产业园区项目而言，重要大租户撤租可能对项目短期运营效率造成一定影响，并进一步引发二级市场波动。 。 此类基础设施项目的运营和管理需要在产品发布前进行充分的尽职调查，重点关注基础设施项目的行业、地区、现金流来源以及重要的现金流提供者。 详细验证。
一些攻击性行为会增加经营风险
在展望国内公募REITs的发展前景时，基金经理们都提到了“国际经验”。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘轩认为，REITs试点三年来，基础设施公募REITs资产类型稳步拓展，基础制度建设加快，监管框架基本形成。已成立，市场总体稳定。 底层资产涵盖工业园区、高速公路。 、仓储物流、光伏、保障性住房等各类基础资产。 “与国际市场相比，我国公募REITs的发展速度并不慢，从第一批项目上市至今不到两年，市值已达到近千亿。”
朱庆恒，鹏华国际业务部基金经理，现任鹏华美国房地产证券投资基金基金经理。 该基金于2011年11月推出，主要投资于美国上市的REITs。 这是中国首只投资海外REITs的公募基金。 朱庆恒表示，REITs自20世纪60年代在美国诞生以来，近60年来发展迅速。 在海外发达经济体，REITs已经在各自的整体资本市场中占据重要地位。 例如，截至2023年1月末，美国公共REITs市场规模约为1.3万亿美元，约占GDP的5%。 “海外RETI最初是为了鼓励社会资本参与资产重、回报期长的房地产投资而推出的，后来得到更加友好的税收优惠政策以及以养老金为代表的长期资本的引入等支持；在多种因素的综合作用下，REITs市场发展迅速。”
朱庆恒特别提到，2008年、2009年美国次贷危机期间，部分REITs因经营问题而破产，给投资者带来了巨大损失。 “虽然海外市场已经非常成熟，但如果任由市场主导，REITs管理者可能会因为某些利益而采取一些激进的发展政策，增加经营风险。”
“REITs发展过程中有一些值得思考的事情，特别是在某些方向或指标上，比如REITs的杠杆率、公司治理结构、REITs持有人的集中度等，有必要设立一些硬性规定。”量化指标保障REITs的独立性、正常运营，以及保护中小投资者的利益，避免利益冲突或利益输送，同时提高REITs在不确定的宏观背景下抵御风险的能力”。 朱庆恒说道。
考虑使用指数投资工具来配置REITs
基于以上分析比较，朱庆恒认为，目前国内REITs市场规模约为1000亿元，但预计未来还有很大的发展空间。 “海外REITs市场用了60年才成长到1.3万亿元。未来，中国REITs市场将朝着1万亿元的‘小目标’发展。”
从资产角度，朱庆恒表示，对REITs未来增长空间的预测可以从以下四个方面观察：
一取决于经济规模。 海外大型经济体REITs规模也较大，包括美国、日本、欧洲等，其REITs规模与其经济规模成正比。 例如，美国REITs和日本REITs的总上市规模相当于其GDP的3%-5%左右。 按照这个逻辑，我国目前的GDP约为100万亿。 如果REITs规模达到GDP的1%，未来将超过1万亿。
其次，从财产特征来看，REITs是机构投资者持有的财产，要求规模足够大、收益稳定、有经营历史、现金流稳定、稀缺性、核心资产。
三是REITs未来发展与国家发展政策相补充，如清洁能源、消费、新基建、数据经济等方向。
第四，整个投资思维需要调整，REITs持有的房产价值体系需要重新评估。
从资金角度来看，朱庆恒表示，长期资金或者机构资金将成为REITs的主流投资者。 海外经验是，REITs投资者80%以上是机构投资者，30%是养老基金、保险基金等长期资金。 此外，海外越来越多的个人和机构投资者使用指数化投资工具（如ETF）来配置REITs，可以降低个股的投资风险，提高市场流动性。 “我们希望能够借鉴海外投资经验，让我们少走一些弯路，让国内基础设施公募REITs市场朝着健康可持续的方向发展。”
林伟新认为，我国基础设施体系庞大，拥有大量优质资产。 公募REITs的推出有望继续为基础设施领域的投融资渠道注入新鲜水。 目前上市的公募REITs产品底层资产涵盖高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源基础设施等。 还有多种类型的基础资产尚未发行。 有望进一步推进，形成示范效应。
此外，随着《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的出台，未来消费基础设施领域（包括百货、购物中心、农贸市场等）有望成为重要的增量市场，对于拉动内需、扩大消费、服务实体经济具有重要意义。” 林唯心说道。
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