财经新闻网消息：
21世纪经济报道记者庞华伟广州报道
自2021年6月我国首只公募REITs上市以来，备受关注。
截至目前，市场上已有27只公募REITs产品上市。 除3月刚发行上市的2只新能源REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季度报。
21世纪经济报道记者发现，一季度公募REITs整体表现分化明显，呈现出与去年不同的走势。
2023年一季报中，公路、仓储物流、保障性住房三类资产表现相对较好。 2022年，仓储物流、产业园区两类资产表现较好。
总体来看，一季度高速公路资产表现最好，业绩明显提升； 最令人担忧的是产业园资产，因入驻率持续下滑，表现不佳。 此外，新能源板块运行环比下滑，仓储物流板块和保障性住房板块基本平稳，生态环保板块表现分化。
据21世纪经济报道记者统计，2023年一季度，除2只新上市的新能源REITs外，其余25只上市的基础设施REITs共实现营收20.76亿元，净利润4.38亿元。 . 可供分配金额12.97亿元。 一季度，公募REITs整体平均收益和可供分配金额年化预测完成情况基本达标。
同时，在二级市场上，一季度公募REITs呈现结构性行情，整体呈下行态势。 2023年一季度，公募REITs板块增速顺序为：保障性租赁住房>产业园区>能源>高速公路>生态环保>仓储物流。
六大板块业绩喜忧参半
一季度数据显示，公募REITs业绩喜忧参半，板块表现分化。
据平安证券统计，24只REITs发行的整体平均收益、年化可供分配金额预测完成率分别为98%、110%和103%。
这意味着，基本上，收益已接近目标，可分配数额和平均数已达到。
2023年一季度，高速公路板块、仓储物流板块和保障性住房板块整体表现较好。 高速公路整体是修复逻辑，保障房和仓储物流整体是稳健逻辑。
此外，一季度，能源板块和产业园区板块经营业绩环比下滑，生态环保板块业绩分化。
从具体板块来看，第一板块高速公路REITs，市场上有7只高速公路REITs。 与去年四季度相比，一季度国内经济活动持续复苏，货车通行费优惠政策影响结束。 标的资产车流量和通行费均有明显回升；
第二板块，生态环保REITs，市场上只有两单。 中航首钢绿能REIT业绩基本稳定，富国资本Water REIT业绩因季节性水量下降和成本上升而有所下滑；
第三个板块是清洁能源REITs。 今年有两只新能源REITs新上市，但上市时间较晚，未有季报出炉。 已发布一季报的鹏华深能REIT受发电收入季节性因素影响，整体经营状况环比下滑。 单季度营业收入和对应完成率分别为20.9%和28.6%；
第四板块产业园REITs，市场上有8只REITs。 部分REITs受重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素影响，入住率大幅下降，拖累同期业绩；
第五部分是仓储物流REITs。 在仓储物流板块，有中金普洛斯REIT、宏图创新盐田港REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT三单。 经营业绩稳定，财务指标预测较高，体现出一定的抗周期能力；
第六板块，保障性住房REITs，已有四单入市，保障房主稳定。 高入住率支撑了保障性住房REITs的稳健经营和稳定现金流，体现出较强的抗周期能力和类债属性。
国金证券指出，在业绩完成方面，已披露2023年全年预测数据的REITs中，虽然高速公路项目实现了业绩边际修复，但一季度的收入和利润水平仍低于预期水平发行时； 产业园区、仓储物流和能源项目一季度收入和利润水平基本好于发布时的预期； 此外，作为2022年的新型发行品种，保障租赁房一季度业绩完成度较高，其中华夏基金华润优潮REIT相应业绩较为突出。
在可供分配额度方面，国金证券指出，不同类型REITs出现分化，其中公路REITs整体表现较好； 2021年上市的产业园区REITs。4只单体产业园区REITs同比均下跌。 仓储物流、环保水务、保障租赁房型可分配数量相对稳定，能源类下的鹏华深能REIT完成率低于预测值完成率。
尽管2023年一季度公募REITs表现喜忧参半，但中信证券认为，回过头来看，从环比来看，标的资产的业绩修复出现了积极变化。 疫情因素对REITs基础资产业绩的打压有望减弱。 随着经济基本面逐步回暖，其未来复苏态势仍可期。
品种方面，中信证券认为，人流物流的持续恢复有望支撑高速公路REITs业绩进一步恢复； 仓储物流、保障性住房REITs受益于租金稳定，抗周期性强，适合长期配置； 产业园区入驻率修复周期可能过长，需要配合基金管理人和外部运营机构的主动管理，推动标的资产后续稳定修复。
二级市场谁赢了？
二级市场上，公募REITs一季度表现不一。
国金证券指出，二级市场上，一季度以来REITs加权价格指数整体呈现下行趋势。 其中，2月初二级市场成交回暖，价格指数创阶段性高位，随后继续调整。 市场平均成交量整体呈现震荡格局。 REITs指数行业类型分化趋势趋同，季度收益表现从高到低依次为：保障性租赁住房>产业园区>能源>公路>生态环保>仓储物流。
据记者统计，一季度，27只公募REITs中，11只上涨，16只下跌，平均跌幅为0.64%。
值得一提的是，一季度涨幅最高的前三名公募REITs均为产业园区REITs。
其中，涨幅最大的华安张江光大REIT上涨6.01%，其次是国泰君安临港创新产业园REIT和东吴苏园产业REIT，涨幅均超过4%。
跌幅最大的中金普洛斯REIT跌6.50%； 平安广州广合REIT也跌6.28%。
海通证券分析了首批9只公募REITs的二级市场表现。
从首批公募REITs市值来看，9只公募REITs市值在2022年2月达到最高点，溢价风险较高，后续估值在震荡中不断消化调整.
板块方面，2022年以来（数据截至2023年3月31日）REITs板块平均累计涨跌幅为：清洁能源>仓储物流>产业园区>高速公路>生态环保>保租住房。 其中，清洁能源累计涨幅达11.47%，保障租赁房上市时间较短，受市场影响跌幅最大，为-11.47%。
值得注意的是，此后REITs板块整体估值有所回落，平均累计涨跌幅与2022年以来基本持平。2023年以来REITs板块涨幅顺序为：产业园区>清洁能源>保障性租赁住房>生态环保>高速公路>仓储物流。
海通证券建议投资者在选择股票产品时，可结合资金久期和收益率要求，选择估值水平与分红率相匹配的REITs产品。 目前，REITs市场依然火爆。 建议关注能源、新基建等领域的新机会，包括消费类REITs。 同时，首批募资也即将启动。 持续关注整体资产估值由仓储物流扩张和产业园区变化带来的投资机会。
平安证券表示，去年10月以来，从市场情绪和股票、债券赚钱的替代效应来看，公募REITs整体处于大跌周期。 到今年4月底，整体REITs距离去年底部已经没有太大距离，整体价格出现了一定程度的回落。
平安证券分析，分板块来看，在今年高速修复逻辑的背景下，可以选择一些估值相对便宜的个股抄底，或者估值较好但修复斜率相对较高的个股。 能源板块有2只新能源REITs上市较晚，尚未发布季报，但估值不差。 保障性住房板块主要选择估值相对便宜、具有一定稳定性的个股债券。 产业园区板块整体注重预测完工度比较好，根据现金分配和完工度来选择优惠券。 仓储和物流部门正在进行两次扩张。 扩产后估值可能会有所提升，仓储物流板块也可继续关注。
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018