财经新闻网消息：
今年以来房地产市场复苏形势分析与展望
今年以来，房地产市场整体呈现弱复苏、强分化的态势。 春节过后，市场经历了脉搏式回暖，随后逐渐降温分化。 预计政策短期继续以刺激复苏为主，长期着眼于构建行业新发展模式。 随着政策的进一步发力，下半年市场复苏将继续呈现分化特征。 信托公司要把握市场和政策“窗口期”推进风险项目化解，顺应时代发展潮流积极推动业务转型发展。
房地产市场呈现“弱复苏”态势
（一）商品房销售回暖开始明显减弱
2023年1-5月，全国商品住宅累计销售面积46440万平方米，同比下降8.47%，整体销售回暖不及预期。 从各月情况看，前三个月全国新房销售呈现回升态势。 单月销售面积同比增速在3月达到0.17%的峰值。 4月以来，市场快速走弱，同比增速由正转负。 并且跌幅在5月份进一步扩大。
各能级城市商品房销售市场分化明显。 据Wind统计，在30个大中城市中，一线城市的市场韧性更强。 1-4月新房成交面积同比增速逐月上升，5月回落； 二线城市单月新房成交面积增加4。5月跌幅相对偏弱，在本地需求旺盛、调控政策持续优化的背景下，市场仍保持回暖态势； 3月以来，三线城市单月新房成交面积同比增速持续回落，5月同比增速转负。 -1.97%。
13个代表城市1-5月二手房累计成交面积同比增长64.72%，较2019年同期增长23.36%，回暖趋势较明显新房市场。 从单月来看，13个代表城市二手房成交面积同比增速在2月份达到峰值129.62%，3月份开始回落，同比增速5月增速回落至60.47%，基本回到2019年同期水平（与2019年同期相比变化+0.54%）。
（二）4月份以来房价指数再次进入下行区间
上半年，房价也随着市场成交量出现了“过山车”。 3月，70个大中城市新建商品房和二手房价格环比指数均重回近年最高点，并进入4月以来的下行区间。
5月新建商品住宅价格环比指数依然为正，各城市房价表现不一。 1-4月一线城市新建商品住宅价格环比指数继续上涨，主要原因是1-4月新房市场表现良好。 但随着市场回落，5月房价环比指数回落至0.10； 二三线城市 4月份城市新建商品住宅价格环比指数均开始回落，二线城市从3月份的0.60下降到5月份的0.20，三线城市从0.30下降三月到五月的 0.00。 面对楼市低迷，二线城市房价依然坚挺，而三线城市则大概率迎来回落。
5月份，各层级二手房价格开始环比回落，其中一线城市跌幅最大。 1月回归常态后，3月一线城市二手房价格指数开始回落，5月回落至-0.40，跌幅最大； 二三线城市二手房价格指数在2月份重回正值，在3月份短暂触及阶段高位后，5月份开始回落，分别为-0.30和-0.20。
（三）行业分化明显
一是销售市场马太效应明显。 据中指研究院统计，2023年1-5月，TOP10房企和TOP11-30房企平均销售额同比分别增长16.4%和13.1%，平均TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额同比增长1%。 分别下降2.8%和6.9%。 龙头企业凭借良好的经营能力，保持了较好的销售韧性。 二是涉险房企风险化解呈现分化趋势。 今年以来，融创、恒大、龙光地产、华夏幸福、中国奥园、阳光城、富力城、花样年、当代置业等积极推进债务重组并取得一定进展。 但近期部分民营地产企业退市，化解风险压力依然艰巨。
（四）供给侧已修复
首先，今年以来，宝交大厦取得阶段性进展。 全国房屋竣工面积累计值同比增速在2022年7月达到最低点-23.30%，此后继续回升。 2023年2月开始回正，5月进一步回升至19.60%。 前5个月房屋竣工面积较2021年最高点增长0.88%。
重点城市土地拍卖热度有所回升。 据中指研究院统计，截至5月23日，共有22个城市343个住宅用地项目开盘，规划建筑面积3065.5万平方米，同比减少44.2%； 成交276套，规划建筑面积2380.1万平方米，同比下降33.4%； 优质地块的集中和热门城市占比的提升，导致楼面价格上涨。 成交楼层均价1.47万元/㎡，同比上涨23.4%，平均溢价率为8.2%，同比上升3.1个百分点。 不同城市的土地拍卖市场也存在明显差异。 北京、杭州、上海等热点城市土地拍卖较为火爆，而长春、郑州、无锡等城市底价出让仍是主流。
政策聚焦“稳市场”“促转型”
（一）稳定市场
3月初，两会《政府工作报告》明确今年房地产工作：“切实防范化解优质龙头房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业稳定发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决新市民和青年人的住房问题。” 可以看出，稳市场是今年政策的重点，分为“防风险”和“促需求”两个方面。
一是供给侧风险防范。 一是通过“三箭并举”改善行业融资环境，主要向优质龙头房企倾斜。 信贷方面，1月份银行信贷工作座谈会上指出，要坚持“房住不炒”的原则，切实防范化解优质龙头房企风险。 ，并专注于主业，合规经营，资质良好，具有一定的系统重要性。 优质房企开展“资产盘活”、“负债延续”、“股权补充”、“预期提升”四大举措。 在债券发行方面，2月中旬召开的2023年金融市场工作会议强调，要切实落实好“两个不动摇”措施，民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）的支持范围展开。 股权融资方面，自2022年11月底“三箭”政策出台以来，A股、H股共有37家房地产相关上市公司宣布增发。 二是积极盘活存量资产。 根据去年5月国家《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发[2022]19号），证监会今年启动了房地产私募股权投资基金试点. 投资范围包括特定住宅（含存量商品房、保障性住房、市场化租赁房）、商品房、基础设施项目等。这些政策将促进行业去库存、盘活存量资产、化解行业风险。
2、市场面推动需求。 今年以来，中央和地方积极采取多种方式刺激房地产市场回暖。 一是降低抵押贷款利率。 1月初，中国人民银行、原银保监会发布《关于建立新发放首套房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，决定建立首次购房贷款利率政策动态调整机制。 据贝壳研究院统计，2023年5月，白城首套房贷平均利率为4.00%，较去年12月下降9BP，较5月大幅下降91BP去年。 尽管今年二套主流房贷利率保持不变，但随着7天逆回购利率和MLF利率的下调，6月LPR下调预期增加，加息首二套房贷利率也将进一步下调。 概率事件。 二是促进房屋交易。 3月30日，自然资源部、原银保监会印发《关于协同完善房地产“过户代管”便利群众利益和企业服务的通知》，对“过户代管”工作进行了全面部署。与托管”的房地产。 5月8日，住建部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务行为的意见》，推动降低中介费用。 4月21日，《最高人民法院关于商品房消费者权益保护问题的批复》出台，明确购房者优先权，维护购房者合法权益。 三是优化各区域城市调控政策。 据华泰证券统计，截至5月26日，今年各地陆续出台房地产政策，包括但不限于提高公积金贷款额度、放宽限购限贷、发放人才引进住房补贴、支持有多个孩子的家庭。
（二）推动转型
一、大力发展住房租赁市场。 2月24日，中国人民银行、原银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，聚焦供给侧结构性改革方向房屋租赁方面，以商业可持续发展为基本前提，着力支持专业化、规模化的自有物业房屋租赁企业的发展，为客户提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。租赁住房的投资、开发、经营和管理。
2、基础设施REITs向商业地产拓展。 2月24日，国家发改委印发《关于规范高效做好基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投[2023]11号）。 236号文），研究支持提升消费能力，发行基础设施REITs，面向改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施。 优先支持百货、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，针对保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 REITs向商业地产拓展，有利于盘活消费地产，促进商业地产发展，扩大REITs市场。
3、实现不动产全国统一登记。 4月25日，在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。 这意味着，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，全面建立了涵盖所有土地空间、所有不动产权利的统一不动产登记制度。 征收房产税是有效解决地方财政问题的长效机制，也是促进行业长期健康发展的财税利器。 是未来房地产业发展新模式的重要组成部分。 条件充足。
房地产市场展望：进入新的发展阶段
（一）复苏前景：面临多重挑战，结构性特点
我国传统房市的复苏将面临诸多挑战：如适龄购房人口减少、少子老龄化趋势、城镇化进程放缓、行业未化解风险等。经济复苏压力、居民购买力透支、房产税开征预期等。 正视这些问题，引导市场，促进潜在需求释放，离不开政策的进一步精准化。 短期内政策仍以刺激复苏为主，因为房地产关系到经济增长、就业、金融、金融安全等方方面面。 支持行业长期健康发展，对稳增长、稳就业至关重要。 需求端，在货币、税收、地方监管等方面仍有一定的政策空间； 供给侧，政策将继续加大物业担保力度，盘活存量资产，优化优质龙头房企资产负债表，推动风险化解，加快行业风险出清，着力“保”交付房屋，保障民生，确保稳定。” 预计下半年，在相关政策的持续支持下，市场回暖将呈现结构性特征。 受人口净流入、经济快速增长、区域调控政策有力、部分热点城区库存相对合理等条件影响，市场热度率先回升。
（二）行业展望：向新发展模式转型
房地产开发的旧模式已经走到尽头，新模式正在逐步形成。 首先，行业发展模式由过去的高杠杆、高周期向高质量转变。 形成高杠杆、高周转开发模式的根本原因是市场供不应求，房价不断上涨。 这种模式可以快速获取土地和金融资源，然后通过快速销售实现现金流的循环。 但是，当前运行方式的前提已经改变，尤其是人口、经济等因素的变化是不可逆转的。 新背景下，行业发展模式必然发生变化。 未来，房企的利润将主要来自于提升产品和服务质量，获取溢价，满足新时代消费升级的需求。 其次，在产业定位上，产业由以商品房开发为主向租购并举转变。 “房住不炒”、“租购同权”等制度体系建设正在重塑人们的住房观。 住房投资物业大幅下滑，居民购房意愿下降，租房意愿上升。 根据第七次人口普查数据，到2020年底，北京、上海、广东、浙江四省城镇家庭租房比例分别为35.8%、36.7%、50.4%和39.8%。 经济发达地区的租房需求往往更大。 此外，行业发展方向正在从发展增量向经营存量转变。 随着“大发展时代”的结束，海量存量资产有改造修缮等维护需求，社区群体有商业、养老等服务需求。 这些都将促进地产、商业、养老等新业态的发展。 从业务运营商向服务运营商转型，业务重心从前端开发转向后端服务，寻找第二增长曲线。
（3）房地产信托展望：紧跟市场和政策，布局转型发展
在市场复苏乏力的背景下，项目销售压力依然较大，直接影响项目资产价值和合作伙伴的投资意愿。 面对外部市场环境的不确定性，信托公司要密切关注项目区市场动态，抓住市场回暖和政策支持的双重“窗口期”，积极对接政府、银行、AMC等优质机构。房地产企业、救助基金、专业投资机构等多渠道推进风险项目处置。 同时，积极推动传统房地产信托业务转型升级。 一是在开展业务时兼顾交易对手和资产质量，甚至将项目资产质量放在更重要的位置。 交易对方应选择发展稳健、治理完善、资质优良的房地产公司； 资产质量应选择区域经济发展良好、人口净流入、销售前景明确、未来利润空间大的优质项目。 二是从住宅开发向功能性物业转型。 信托公司要顺应行业发展规律和政策引导，探索布局物业管理、商业养老、房屋租赁等存量地产领域，发挥资产隔离、资产管理、和资产服务，为房地产信托业务创造新的增长点。 三是着力拓宽中长期资金渠道。 信托公司向自然人合格投资者募集的传统资金来源已不能完全满足未来不动产信托资产方的转型需求。 目前，保险、股权投资基金等机构资金具有长期性特点，可以成为信托公司拓展的重要渠道； 家族信托等长期财富管理业务也可以提供长期的资金支持。
作词：韩明非
海量资讯，精准解读，尽在新浪财经APP
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018