财经新闻网消息：
21世纪经济报道见习记者李雨辰北京报道
今年以来，公募REITs二级市场价格逐步回归理性。 不过，无论是市场上飙升的项目储备和竞价动态，还是原持股人的主动增持，似乎标的资产对REITs的热情依然高涨。 加热。
“公募REITs有助于提高基础设施资产估值，获得流动性溢价，提供增量投资资金，改善债务水平，降低企业杠杆率，帮助企业转变‘轻资产’运营模式，更好地促进资本市场服务于实体经济。” 上交所曾表示。
一个值得注意的现象是，与海外成熟市场不同，目前我国公募REITs的原始股权持有人普遍拥有较高比例的自有管理项目。 不过，21世纪经济报道记者从多位受访者处了解到，高自给率虽然在一定程度上限制了资金回笼，但对REITs盘活资产、带动投资的负面影响不大。
基于不同项目资产管理和资本运作的差异，REITs的原持有人一方面有利于满足企业的财务需求，另一方面也有利于维护与投资者的利益一致。
基建再添直接融资“活水之源”
进入2023年二季度，公募REITs竞投频次悄然增加。
4月7日、8日，新华水电、中核惠能分别就公募REITs项目启动管理人和财务顾问招标。 同月，两家5A级景区——遵义市文化旅游产业发展有限公司赤水景区和湖南省湘西州矮寨绝妙景区也发布了公募REITs项目招标公告。
据不完全统计，近一个月来，多个保障租赁房、生态环保、新能源、产业园区项目相继启动招标，或披露项目最新进展，市场项目储备活跃.
3月24日，国家发改委、证监会双发文件，进一步推动REITs发行常态化。 其中两部门专门提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施，发行基础设施REITs，优先支持百货、购物中心、农家乐等城乡商业网点' 保障基本生计的市场、社区 商业项目发行基础设施REITs。
这一信号很快被企业跟进。 4月以来，首创巨大奥特莱斯、山东省商业集团等企业纷纷启动了消费基础设施公募REITs项目的招标事宜。
事实上，自公募REITs试点以来，不仅其投资热情高涨，更多原持股人也开始从观望转向入市，意在推动其优质资产上市。 .
公募REITs为何能迅速成为底层资产的“香饽饽”？
多位原利益相关方和基金管理人向记者指出，目前我国传统基建项目主要是债务融资，如银行贷款、发行债券等，基建项目以营业收入负责偿还债务。 在股权投资方面，虽然产业投资基金近年来发展较快，但始终迫切需要公募弥补。
因此，从资本市场的角度来看，与传统的投融资模式相比，公建REITs的出现无疑为成熟房地产吸引各类社会资金、筹集长期股权融资提供了一条新路径。
“在公募REITs落地之前，常见的融资模式有基于基础设施项目收益发行的ABS、带有项目收益属性的债券等。” 资产收益。 又如银行的项目收益贷款，主要以基建项目为抵押，申请银行贷款。
但是，一般的债务融资并不能解决基础设施项目的资金问题。 北京保障房中心总会计师、华夏北京保障房REIT的原持有人张晓丽向记者指出，相比之下，公募REITs更有利于筹集长期股权资金，拓宽资金融资渠道。 发行公募REITs可以充分释放存量资产的价值潜力，帮助企业持续获得股权资金。
普洛斯中国高级副总裁兼资本运营负责人杨敏表示：“公募REITs拓宽了基础设施项目的融资渠道，依靠资产权益而非融资主体信用，打包优质项目，出售，在资本市场交易，是提高直接融资比重，实现基础设施股权上市流通，降低基础设施项目对债务资金依赖的非常有效的举措。
开启投融资良性循环
将房地产融资从银行体系扩大到资本市场意味着什么？
业内人士指出，由于基础设施建设项目完工周期长、资金投入大、回收期长，主要依靠信贷和债券融资的企业也形成了重资产、高杠杆、低周转的特点。
面对这一症结，公募REITs的出现，为早期投资提供了有效的退出方式，帮助原有利益相关者提前收回底层优质资产权益，显着缩短投资周期，提高资金周转率，同时盘活存量基础设施。
4月25日，证监会债券部主任周小舟在2023年基础设施REITs行业发展大会上表示，27只上市基础设施REITs资金回笼，带动新增项目投资近4500亿元，而市场规模效应，示范效应日益明显。 同时，首批4个扩建项目预计融资50亿元以上，带动新增投资380亿元以上。
“在资金运作方面，公募REITs加快回笼资金积累，打通资金流通，大幅提高资金周转效率，大幅增加基建融资空间。” 华夏基金向21世纪经济报道记者指出。
在资产运营方面，华夏基金进一步表示，公募REITs可以打通资产运营、投融资、管退出闭环，解放积累资金，以存量带动增长，在健康发展中发挥杠杆作用。项目的运作。
根据政策要求，原利益相关方发行REITs收回的资金净额将优先用于补短板的基础设施项目建设，其中资本金投资主要用于建设项目投资。 通过构建REITs平台，企业可以提高运营质量和效率，通过公募REITs优化股权资本使用效率，让资本市场重新认定估值逻辑，提升企业价值。
公募REITs除了通过增量回收资金直接培育底层资产，作为一种“资产上市”，客观上也带动了项目运作的专业化、规范化。
“公募REITs发行后，可以倒逼资产经营者提高资产运营的规范化、专业化和透明度，提高资产运营的效率、效益和质量，进而实现存量和增量的良性相互促进，和投融资良性循环，实现可持续高质量发展。 张晓丽告诉21世纪经济报道记者。
中金公司还指出，REITs上市后，标的资产的经营业绩和公众反馈，将有助于推动项目公司经营管理的专业化和规范化，有利于其按照《上市规则》建立规范、透明的项目公司。公共评价体系的要求。 优良的法人治理结构和严格的内部控制制度，打造经营管理“金牌”。
原创权利人的自持“进退”
去年底以来，受整体经济环境的扰动，公募REITs二级市场收益一度下滑。 不过令市场欣慰的是，原持股人主动“保市”，率先通过增持向市场释放正价值。
2022年12月5日，公募REITs市场首次增持——华夏中交高速REIT基金管理人发布公告称，原一致行动人之一的中交资本控股有限公司，计划于12月6日发行基金。自1日起六个月内，通过竞价方式增持的基金份额不得超过1200万份。
巧合的是，2023年5月5日晚，在国家电投新能源REIT上市仅一个月后，该基金也发布公告称，原东主国家电投江苏省电力股份有限公司在当月增持通过竞价或大宗交易方式在二级市场买卖基金份额。
目前，在我国公募REITs市场上，原始股权持有人一般为REITs股份的第一大股东。 Wind数据显示，上市REITs项目原股权持有人及其关联方持股比例普遍在20%-51%左右，部分自持比例甚至高达71%。
业内普遍认为，公募REITs原股东在当前市场低位增持，“与投资者共进退”，传达了对标的资产运营管理能力和未来收益的重视和肯定，以及作为中国经济的基本面和基本面。 对设施行业长期发展的信心，可以有效提振市场信心。
不过，记者注意到，也有业内人士指出，在海外成熟的REITs市场，原股权持有人的自持比例普遍不高，项目的核心投资人主要是长期持有的机构或个人。 -长期投资意愿。 因此，随着REITs市场的成熟，也有研判认为原持股人的持股可能会继续缩水。
当原股东自持比例较高时，是否会影响REITs促进投融资周期的表现？
记者从多位受访者处了解到，原利益相关方、关联方对REITs股份的持股策略与其自身定位密切相关。 事实上，基于资产管理和资本运作的不同需要，原始利益相关方及其关联方通常会选择不同的自持比例，以达到基建基金发行后上市或整合的目的。
考虑到我国公募REITs市场的阶段性、差异化特点，当前原持股人作为优质资产的投资者参与核心资产的投资是合理的。
“短期来看，如果原股权持有人更多地将自己定位为项目开发的角色，减持REITs也符合其商业计划。” 泰康保险集团总裁助理、泰康资产副总经理张景国在接受21世纪经济报道记者采访时指出，“但从长远来看，随着经济的发展和行业的成熟，以发展为导向公司将逐步减少包括海外市场在内的增量业务，从而更多地转向存量资产的持有。因此，原有利益相关者仍有增加REITs份额的动力。
华夏基金认为，“从后续发展和滚动吸纳能力来看，过高的自持比例确实会影响公司的回笼资金，但回笼资金主要以新基建项目的形式投入的资本，它更能带动，其实还是能发挥很强的盘活资产和带动投资的能力。”
此外，中金公司还特别提到，考虑到目前我国公募REITs基础设施项目的平均产品规模超过30亿，扣除原股权持有人后，市场流通的基金份额数量和规模仍较为可观。自己的股份。 更多投资者开始关注和参与REITs二级市场投资，募集规模扩大带动存量产品规模和份额进一步增长，REITs流动性水平将进一步提升。
不过，抛开自持比例和自我定位的差异，利用好自身的投资和开发能力，同时利用公募REITs提升资产质量，依然是原利益相关者共同的工作主题运营，为投资者实现价值。
“作为普洛斯房地产投资信托的原始所有者和外部管理机构，普洛斯将继续践行ESG原则，推进绿色运营，升级技术和服务能力，打造优质产业服务生态圈，引领智能前沿，持续提升资产。 运营效率。” 杨敏告诉记者。
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018