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证券时报记者为此走访北京、上海、深圳楼市发现，市场气氛有所好转，新房售楼处参观人数和二手房看房人数有所增加。 不过，买家观望情绪依然浓厚。 而楼市又分为热市和冷市。
北京：房地产市场冷热分分 次新房更受关注
作为全国楼市的风向标，北京新政实施后的市场表现备受关注。 12月17日，证券时报记者从多家房产中介门店获悉，新政实施后的第一个周末，市场明显分为冷热市场。 部分地区销量和成交量有所增长，而另一些地区则相对冷清，大片地区新房销量低于预期。 购房客户较多，“老破”的人看到的并不多。
在丰台区某房产中介店工作的小刘这两天忙得不可开交。 他告诉记者，这么冷的天，理论上看房的人应该很少，但这两天好像顾客多了。 “我们店里大概有10个人，今天都带过来了，一下午就带了3个顾客。周六，我们整个区域就卖了10套房子，估计今天会有6套房子。”他说。说。
小刘告诉记者，近期成交的多是需要贷款买房的年轻客户。 以前是因为首付不够。 新政后，首付下降，所以他们选择出售。 大部分购买的是一居室或两居室，目前已成交。 还有一些房子已经上市一段时间了，价格已经降得比较便宜了。
在另一家大型房产中介公司东城区一家店工作的小张看上去颇为轻松。 他告诉记者，这两天天气太冷，很少有人看房子。 由于这项新政策对“老人、穷人、年轻人”并不友好，居住在学区的顾客更加持观望态度。
北京市东城区某社区。张达/摄
西城区一家房产中介店的王经理也表达了类似的看法。 他告诉证券时报记者，新政后三天，看房的客户增多了，楼栋较新、面积较大，而看房的“老、破、小”房子并不多。
王经理进一步解释道：“新政之后，五环以内单价8.5万元以下的房子已经很常见了。 面积较大的房子，网签价格会更高，贷款也会更多，但小房子的贷款数量不会像新政前那么多。 所以。 例如，一套40平方米的一居室，按单价8.5万元计算，总价为340万元。 新政前五环以内的单价为3.96万元或者总价468万多元，已经算豪宅了。 第一套房子可贷303万元。 目前平均单价8.5万元的房子，网上竞拍价只能是340万元，首套房贷款也只能在200万元以上。 虽然首付降低到了50%，但仍然比之前高出了100万元。 因此，新政策对于面积小、原值低的房屋影响更大，意味着成本比以前更高。”
王经理认为，这个政策明显是鼓励改善，鼓励城外买房，鼓励买大房子，让交易流通。
不少卖场中介普遍认为，此次不会像9月份北京实施的“认房不认贷”政策那样产生立竿见影的效果。 近两天成交量没有明显变化。 政策消化还需要一个过程，大家还在观望。 有中介也表示，可能与这几天北京天气太冷，人们不愿意出门有关。
值得注意的是，北京部分新建住宅项目销售表现良好。 新政实施当晚，位于大兴区西红门地段的中建九月大厦发布“今晚不打烊”的海报，并于12月16日上午正式开业。截至12月17日，项目首期开盘销售额31.2亿元。
对于目前的市场情况，和硕机构首席分析师郭毅在接受证券时报记者采访时表示，从新房项目来看，到项目的客户在增加，但实际认购和交易量并未大幅增加。 至少相比9月份“认房不认贷”政策实施后前三天的市场热情，这一次可以说是不温不火且平静。
对于造成这种情况的原因，郭毅认为，这次松绑政策看似调整了首付和月供，但实际上，在首付减少方面，继9月份的“认房不贷”之后，改善购房家庭的拉动现阶段已得到一定程度的释放，但贷款利率的下调尚未完全落实。 至少目前，北京仍然执行全国最高的利率水平。 一方面，这让大家认为未来可能还有进一步削减的空间和机会。 另一方面，对于大家每月还款负担的减轻并没有明显的贡献，因此这一新政策对市场交易的影响可能是渐进的。 一个正式、缓慢的过程，不会立即产生结果。
中原地产首席分析师张大伟在接受证券时报记者采访时表示，此次重大政策出台后，市场热情依然不高，主要原因有三：一是市场已经经历了大幅下跌。在此政策出台之前，房价上涨，购房者信心不足。 与9月初的政策力度相比，这次政策力度很大，但之前市场还在博弈，所以很容易吸引一批需求。 其次，最有力的政策基本上都是杠杆政策。 限购措施尚未调整。 没有新的需求。 二手房挂牌量仍在上升，换房依然困难。 第三，近期天气也影响了市场成交。
上海：新房售楼处人气上升，二手房销售数量增加。
12月16日，上海房地产市场政策调整后的第一个周末，尽管当天寒潮袭来，上海不少新房售楼处却出现了一波看房潮。 二手房方面，房产中介机构的询问量和浏览量也有所增加。
当天下午4时30分左右，记者到达上海奉贤区一处楼盘时，售楼处依然热闹非凡。 用于接待客户的圆桌几乎坐满了，大约有七八组客户正在洽谈。 到达现场不到一个小时，记者就看到一群看房人正在签订合同。
上海奉贤区某房产售楼处，几批客户正在洽谈。张淑贤/摄
“这群打破金蛋（签合同）的客户来到这里后不到一个小时就签下了合同。” 该楼盘售楼处工作人员告诉记者，截至下午5点，当天已签约5份，而且看房的人比上周多，签约数量也在增加。 “有些客户之前就看过房子，是政策发布后才来签约的。”
12月15日起，上海将实施差别化住房信贷政策，包括降低首付比例、降低利率下限等。 其中，首套最低首付由此前的35%降低至30%，第二套最低首付降低至50%，部分地区第二套最低首付降低已减少至40%。 与此同时，上海的普通住房标准也进行了调整，不仅提高了面积标准，还取消了价格标准。
“首套房35%的首付也难倒了一群‘刚需客户’。 有客户看中的一套房子首付需要115万元，但掏空两个家庭的钱包后，只剩下100万元，实在是买不起。 ”上述售楼处工作人员告诉记者，“首付比例降低到30%后，他们立即前来签约。”
上海奉贤区某房产售楼处工作人员正在介绍楼盘。张淑贤/摄
上海房地产交易中心数据显示，12月16日，上海新建商品住宅销售779套，比前一日增加43套，环比增长5.8%。 近一周，上海新建商品住宅日均成交量为589套，12月16日单日成交套数较近一周平均水平增长32.3%。
下午6点，记者离开上述楼盘售楼处时，仍有参观者进入。 “我们没有明确的下班时间，只要有顾客，我们就得接待。” 售楼处一位人士说道。
在新房售楼处人流量增加的同时，上海二手房销售数量也有所增加。 在一家房产中介店里，记者12月16日下午3点到达时，中介业务员正忙着接待顾客或打电话联系顾客。
“二手房已经有近20组客户看过了。” 一位房产中介销售人员告诉记者，该区域的浏览量较前周末有所增加。 “政策发布后，不少房东和客户来电咨询。 ”。
“看房子的人那么多，也许你连这房子都等不及了。” 另一家房产中介门口，销售人员正在给客户打电话。 他告诉记者，当天他带了6组客户来看房。 这么冷的天，还有人在看房子。 上周末几乎没什么人。
记者注意到，与询问量、浏览量的增长相比，二手房的成交量并未出现明显增长。 “截至下午3点，该地区还没有传来好消息，这意味着当天还没有签署任何订单。” 某房产中介店经理告诉记者，“前一天（15日）整个片区签了多少单，可能不是直接受益于政策利好，之前我们一直在洽谈，但当天签约就成功了。”同一天。”
上海房地产交易中心数据显示，12月16日，上海二手房成交738套，较前一日的662套增长11.48%，但较上周六仅增加27套。
该店经理还表示，“确实有房东涨价，但比例不高。就我们店来说，200套中，只有1个房东涨价。”
诸葛找房数据显示，12月16日，上海24小时内涨价房屋共有471套，较前一日减少23套，环比下降4.7%。
不少房产中介认为，上海楼市新政虽然会释放部分需求，但购房者仍处于观望情绪，政策效果如何还有待观察。
深圳：新建房价、二手房成交量平稳增长
11月23日以来，深圳实施两项楼市新政策：一是降低第二套房首付比例，二是调整享受政策优惠的普通住房标准。 记者近日来到深圳市不动产登记中心福田登记处，看到不少人在现场办理业务。
深圳市不动产登记中心福田登记处，现场有不少办理业务的人员。吴家明/摄
一位陪同购房者办理过户的房产中介经理表示，近几周成交量较新政出台前略有增加，主要是大户型和改善型需求所致。
现场部分购房者表示，感受到新政出台后购房门槛降低带来的好处，但仍希望深圳能出台更多政策降低二手房交易成本。
记者走访了罗湖翠竹和福田莲花村一带。 多位房产中介经理表示，这几周咨询、看房的数量明显增多，对市场信心的恢复有一定的刺激作用，但价格仍保持稳定。
“很多业主仍然急于出售自己的房子，所以价格上涨并不明显。相反，还有很多急于出售的笋，并且挂牌数量增加了很多。” 翠竹区一位资深房产中介经理表示，“目前，二手房购房者的信心仍需进一步提振。”
深圳市房地产经纪协会公布的数据显示，截至12月11日，深圳待售二手房数量达到59325套，再创新高。
乐友家研究中心监测显示，截至12月14日，当月深圳二手房累计转让1709套。 相比之下，11月深圳二手住宅销售量为3,133套。 与此同时，2023年第四季度二手房价格较2021年历史高位下跌22%，部分地区和房地产物业价格较历史高位下跌30%至40%。 目前量价涨幅稳定。
对于房地产企业来说，每一次政策优化都是一次很好的营销机会。 记者走访深圳多个区发现，不少新房项目正在推进。 在龙岗坂田区、深圳北站区，都有打着“16折”等口号的新房项目。 记者发现，周边地区的新房甚至打响了“价格战”，以价格为宣传主力。 “一般来说，一个地区同时在售的项目都是竞品，在目前的市场环境下，第一个降价的可能会最先卖出销售，其他项目上市会非常困难。”如果他们跟风降价，市场气氛将会再次变得更糟。” 深圳北站地区新建住宅项目营销经理说道。
深圳市房地产经纪人协会表示：“总体来看，普通住房认定标准和二套房首付比例降低的新政策已于11月底出台。 基于对以往政策效果的分析判断，政策出台的要点也比较有讲究，意图是承前启后。 这很明显。 因此，市场对12月双新政策的持续消化，让我们对行业仍有想象的空间。”
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