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纵观各券商的投资策略，未来2024年房地产行业仍将处于缓慢复苏的过程中，但不少券商对房地产行业销售端的企稳复苏抱有积极预期2024年，行业投资端压力或将持续。 城中村改造的促进效果被视为未来几年房地产行业最大的变量。
探索新车型
2023年对于房地产来说是历史性的一年。 行业有待改善，企业利润持续探底。 与此同时，中央首次为房地产行业供求关系重大变化定调。 华泰证券在年度策略中表示，“我们似乎看到房地产行业的新模式慢慢拉开帷幕，逐渐迎来新的景象。”
2023年，持有房地产股仍然不是一个好的投资选择。 截至11月15日，申万地产指数今年以来累计跌幅已超过19%。 如果目前的股价走势维持到年底，房地产板块将连续第四年下跌。
逐月细分地产股表现来看，地产股最好的时机出现在今年7月。 申万地产指数当月上涨14%，几乎弥补了此前四个月的全部跌幅。 7月份房地产股价的出色表现与3、4月份楼市短暂的销售热潮交错，也更接近政策调整预期的时间。 光大证券分析师何冕楠分析，政策预期对房地产行业投资情绪影响较大。
回顾7月，房地产政策优化调整进入高潮。 7月24日召开的中共中央政治局会议定调适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳运行和房地产市场健康发展。 随后，住房城乡建设部、央行和地方政府响应中央号召，从供需双方出台了认房不贷、减少首付等一系列政策。对于第一套房子。
“事实上，房地产行业已经进入政策放松阶段，而且放松持续了两年左右，政策友好期也比之前的周期更长。” 申万宏源分析师袁浩等人在年度策略中表示，“但2021年底后、2022年底、2023年7月三轮房地产救市政策出台后，当前房地产市场仍处于疲软状态”趋势，这也说明目前的救助政策并没有起到作用。”
本周公布的最新经济数据印证了房地产市场依然疲软的判断。
统计局数据显示，今年前十个月，从销售层面看，商品住宅销售面积9.26亿平方米，同比下降7.8%； 商品房销售额9.72万亿元，下降4.9%； 从投资层面看，全国房地产开发投资9.59万亿元，同比下降9.3%； 价格方面，10月份，北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，环比上涨0.2%，环比下降0.7%，环比下降0.7%。较上月分别下降0.5%。 随着保交期的不断推进，竣工数据是难得的正增长数据。 1-10月份，房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。
基本面疲软和政策敏感性降低共同造就了今年房地产股的下跌趋势。 从二级市场来看，目前房地产股估值处于较低水平，资金关注度也极低。
何冕男统计，截至10月底，申万地产板块PB接近历史1%分位点，处于历史最低区间； 动态PE为10.75倍，接近2014年以来历史PE的47%分位点。他认为，“从PE估值来看，目前房地产开发板块的估值在历史平均水平附近较为合理；从从PB估值来看，我们认为行业PB仍有提升空间。”
从资金配置来看，统计显示，截至2023年三季度，房地产板块净值占基金持仓净值的0.27%，较2022年三季度下降0.17个百分点; 占股票投资市值的1.23%，较2022年第三季度下降0.77个百分点。 同时，截至三季度末，北向资金自2023年以来累计卖出房地产股60.9亿元，仅7月份就净买入房地产股30.2亿元。
销售可能企稳回升
明年房地产行业的基本面和股价表现会反弹吗？ 综合各券商观点，2024年房地产行业或仍处于新旧模式转换的筑底期。不过，部分券商基于2024年销售端企稳甚至正增长的预期房地产中长期需求的确定性。
“与以往周期的‘V’型反转不同，考虑到本周期供需双方的制约，预计本周期房地产总量或将呈现‘L’型走势趋势。” 袁浩等人在年度策略中表示，“但考虑到中期需求端需求仍有支撑，供给端低库存支撑价格，我们对我国房地产行业中期并不悲观”学期。”
无论是刚性需求还是改善性需求，居民中长期住房需求总量的稳定是各券商对于行业的基本假设。 尽管市场处于下行趋势，但并没有动摇各方对未来全国房地产需求仍将保持在10亿平方米以上的信心。 这种需求仍将支撑相当大的产业规模。 今年全国新开工面积可能不足7亿平方米。 相比之下，目前的住房建设水平明显不足。 万科董事局主席于亮此前据此提出“超卖论”。
例如，西部证券年度策略指出，在整体经济环境和政策环境正常的年份，全国城市内生需求中心的均衡位置在10.7亿平方米左右，是合理的。 较好情况下，全国需求中心约为10.7亿平方米。 面积16.2亿平方米。 申万宏源提出，未来5-10年我国商品房需求中心预计约为13.4亿平方米； 方正证券认为，未来需求中心预计维持每年1.0-12亿平方米。
受此支撑，多数券商预计明年房地产销售数据将转正，且销售金额增长预期高于销售面积增长预期。
广发证券在2024年预测中表示，乐观情况下，预计销售面积12.72亿平方米，同比增长3%，销售金额同比增长6%； 申万宏源预计2024年销售面积同比增长2.6%，销售额同比增长5.7%。 %，平均销售价格同比上涨3.0%。 浙商证券表示，中性假设下，预计2024年销售面积与2023年持平，销售金额因销售结构调整而同比增长5%。 中信证券也表示，预计2024年商品房销售面积和销售额同比分别下降7.9%和增长5.1%。
广发证券分析师郭震表示，乐观的形势意味着政策的放松将提振购房者的信心。 随着库存的减少，2024年市场情绪将继续恢复，2023年9月和10月的景气度将基本反弹至年初。 3月底至4月的水平。 沉万宏源提醒，展望2024年，考虑到供应量下降、销售率上升以及城中村改造对销售的拉动。 对于销量预期小幅走强的原因，中信证券解释称，高端线性化是商品房销售业绩明显好于销售面积的原因。
与销售端相比，券商对房地产行业投资端的预期是跌幅收窄为最乐观的判断。
一般来说，房地产开发投资包括建设投资和土地投资，其中建设投资占70%左右，土地投资占30%。 开发商未来可开工的新开工总量由前期拿地总量决定，而开工积极性则取决于资金到位情况和销售市场的复苏节奏。
浙商证券分析师杨帆解释称，“从2021年到2023年10月，土地成交面积增速将持续下滑。我们预计新开工面积将更多地受到拿地收缩的影响” 2024年新开工率增速持续负值，中性假设下，我们预计2024年房地产开发投资完成约11.7万亿元，同比下降2.5%。
“近三年房地产企业拿地量持续大幅下降，预计后续拿地和恢复仍将缓慢而曲折。”申万宏源在年度展望中指出。 不过，该机构也提出了一些潜在的积极因素。 “作为三大项目之一的保障性住房项目也可能在2024年开发，预计对2024年房地产开工有一定积极作用； 2022-2023年，开工量很少连续两年低于销售量，中期有需求支撑的感觉。 接下来，我们相信随着销售的恢复，后续补充库存的需求将会逐渐增加。”
城中村改造潜力巨大
如果说2024年房地产行业相对积极的变量，城中村改造被所有券商一致提及，有券商形容为“破局的关键”。
特大城市和特大城市城中村改造的实施由中央政府主导，并于今年7月首次出现。 7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》； 7月24日，中共中央政治局强调，积极推进城中村改造； 7月28日，召开电视电话会议，部署积极稳妥推进特大城市城中村改造工作，强调要完善政策体系、取得实效。
申万宏源分析，政府相继强调积极推进城中村改造，或许意味着本次城中村改造将是扩大内需、稳定经济的重要举措，将对房地产需求产生一定的拉动作用一二线城市并会持续更新。 更多优质供给的释放，加上未来一二线城市政策进一步放松的预期，将推动一二线核心城市的根本性恢复。
券商普遍预计，城中村改造每年将带动数万亿投资，预计持续10年左右。 华泰证券测算，21个特大城市共有城中村3372个，面积11.16亿平方米。 城中村改造建设安装投资总额达到8.81万亿元。 不考虑拆建结合，可供应商品房价值8.76万元。 亿元，被征收人房票/货币补偿金额7.79万亿元。
与此同时，业界普遍对城中村改造扩建抱有期待。 华泰证券进一步测算，如果覆盖范围扩大到35个特大城市、I类城市，则共有城中村4349个，面积14.11亿平方米，城中村建设安装投资总额重建资金将达到11.14万亿元，无论拆除与整合相结合，可为被征收人提供商品房价值9.88万亿元，为被征收人提供房票/货币补偿8.79万亿元。
新时代什么样的企业将占据主导地位？ 拥有畅通的融资渠道和强大的开发运营能力，被券商一致视为房地产企业做大做强的关键。
光大证券在投资建议中表示，看好具有区域综合开发能力、有机会参与特大城市更新、有望提升市场的稳定龙头房地产公司分享; 看好首发布局的多元化赛道、丰富的存量资产资源，有望通过升级运营、盘活存量资产持续提升业绩的房地产企业。
中信证券也提醒，2022年以后，企业新增土地储备成本低，盈利高，销售情况良好。 “时间已经开始成为一些开发公司的朋友。”
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