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近期，监管部门再次推动公募基础设施REITs常态化具体措施落地，公募基础设施REITs热度再次高涨。 戴德梁行针对基础设施管理者和投资者进行的ESG相关调查显示，近80%的受访者认为基础设施领域有必要构建具有本土化特色的ESG体系，85%的投资者愿意这样做。 为ESG表现更强的项目支付更高的价格。
对于基础设施公募REITs来说，注重ESG体系建设具有三大优势，包括实现资产保值增值； 夯实投资回报基础，有助于提高基础资产建设和运营过程中的气候韧性等ESG特征。
事实上，距离2021年6月推出第一批基础设施REITs产品已经过去了2年多的时间。自2021年6月推出第一批9款基础设施REITs产品以来，经过两年多的发展，已有29款产品推出。已成功发行，4 已完成募集。 REITs市场在发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖领域等方面不断取得突破。 目前发行规模已突破1000亿。
换言之，基础设施REITs的发展正步入快车道。 21世纪经济报道记者采访戴德梁行全球董事、大中华区首席执行官赵金全，探讨各方如何共同努力提高融资效率，促进基础设施领域投资，支持国家发展。
赵金全指出，近期推出的消费基础设施REITs将有利于刺激居民消费，推动高质量发展。 在“资产荒”背景下，公募REITs是参与现有基础设施资产投资的重要方式，潜在市场规模巨大。
（戴德梁行全球董事兼大中华区首席执行官赵金全，受访者提供）
加强合规性
《21世纪经济报道》（简称《21世纪》）：进博会为国际房地产咨询机构及相关企业提供了什么样的平台和机遇？ 进博会对基础设施行业的商务交流产生什么影响？ 贵公司对此有何期望？
赵金全：作为政府的长期合作伙伴，戴德梁行致力于在“新发展理念”下立足国际视野和本土经验，为中国基础设施行业提供高质量的发展援助。 进博会为我们提供了与国际和本土企业交流的机会。 ，良好的合作平台。 这个平台可以更好地促进我们之间在专业领域的沟通与交流。
在进博会上，我们将签约、结识国内外基础设施领域的领先企业，通过商务交流找到志同道合的参与者。 未来，我们可以在各自的专业领域为基础设施行业的高质量发展做出贡献。
当前，我们发现新基建走出去、在国际枢纽发展新基建的商机和机会越来越多。 我们希望借助进博会搭建的国际平台，在这些专业领域找到更多合作伙伴，共同策划更多重大项目和机遇。
《21世纪》：您能谈谈国内推广公共基础设施REITs以来，作为个人和咨询机构深度参与的经历吗？
赵金全：自推出基础设施公募REITs以来，戴德梁行已深度参与了13个IPO项目和3个扩容项目。 目前正在申报的项目涵盖消费基础设施、产业园区、数据中心、物流、工厂等业态。 。
首先，二级市场REITs的股价综合反映了其基础资产的合理内在价值、REITs管理人的主动管理能力以及REITs的扩张和交易能力。 对房地产大宗交易市场具有价格发现和长期价值引导功能，有利于进一步构建资产定价体系；
其次，基础设施REITs信息披露政策完善、市场透明度高，促进和引导发行人提高资产运营管理能力，促进行业资产管理能力的整体提升，也鼓励地方政府平台公司提高资产管理能力。资产管理能力；
同时，基础设施REITs通过REITs平台提升发行人的资金流通效率，从开发模式向资产管理模式转变，推动发行人商业模式转型；
最后，投资者倾向于投资具有筹集资金能力的基础设施REITs。 2023年四个扩建项目的实施意义深远。 资金扩张有利于提升REITs的内在价值，培育市场长期价值投资者。
《21世纪》：当基础设施公司想要公开发行REITs时，需要做哪些准备？ 您面临哪些痛点？ 经过两年的努力，这些痛点解决了吗？
赵金全：目前有基础设施REITs发行。 从房地产角度来看，各方重点讨论解决的主要难点有：
1、监管机构对公募资产发行的合规要求往往远高于大型私募股权交易。 发行人需按照国家发展改革委的要求，全面解决合规问题；
2. 土地剩余使用年限短的项目引发土地更新问题。 在资产筛选过程中，发行人更倾向于选择土地期限较长的资产；
3、运营商的管理能力对REITs的资产价值和二级市场表现有重大影响。 资管规模、管理策略和成效、资管平台效应赋予公募REITs投资价值和成长性。 此外，即将推出的消费设施REITs相信对运营商的管理能力提出了更高的要求；
4、随着REITs市场的实践，相关配套政策不断完善，发行人也必须应对更加规范的发行标准。
《21世纪》：公共基础设施REITs的投资者有哪些类型？
赵金全：目前公募REITs的持有人主要包括发行人（自持比例不低于20%）、战略投资者、线下机构投资者和社会公众投资者。
目前，除发行人外，REITs市场的其他主要投资者占比约60%至70%，主要包括保险机构、自营券商、券商资管、集合信托等； 个人投资者约占10%左右。
由于保险资金投资期限较长，与REITs产品的收益特征高度契合。 目前，保险投资者是最大的市场化投资机构群体。 从行业偏好来看，保险投资者对产权REITs有明显偏好，倾向于投资仓储物流、标准工厂、工业园区等产品类型。
总体来看，在当前的经济环境下，投资者对于更具周期性的保障房、客户粘性以及具有更强增长潜力的标准厂房配置的抵触情绪正在增强； 另外，我们观察到，近期有公募基金宣布旗下基金中的基金（FOF）将公募REITs纳入投资范围，进一步增加了REITs市场的投资资金。
加速去库存
《21世纪》：公共基础设施REITs募集的资金对发行人后续投资基础设施行业有何影响？ 根据您的观察，目前有哪些新趋势或行业发展机会？
赵金全：目前，公募REITs市场规模不断扩大，上市募集资金规模已突破1000亿元。 据国家发改委统计，可带动新增投资额超过4000亿元。
公共基础设施REITs筹集的资金帮助基础设施企业盘活现有存量，降低债务风险； 同时，有利于推动基建企业、房地产企业经营方式的转变，从高周转的发展模式转向注重提高资产运营管理水平和产品开发的发展模式。 提高效率，实现基建企业、房地产企业转型；
此外，发行REITs筹集的资金可以投资于更符合当前经济发展的产业项目和基础设施建设领域，有助于推动经济发展和产业升级；
最后，公募REITs为二级市场投资者提供收益相对稳定的基础设施投资权益类产品，丰富了市场投资产品类型。
《21世纪》：从中国经济发展来看，当前房地产行业已进入低谷期，基建行业多数企业面临营收和利润下滑。 行业和资管双重监管下，企业被迫解决哪些问题？ 未来我们将面临怎样的发展趋势？
赵金全：近年来，受国家鼓励政策的影响，国内基建企业发展迅速。 基础设施企业的发展需要大量的资金支持。 但目前大部分基建企业资金回笼困难，资金问题成为企业首要解决的问题。 大多数企业只能降低自身成本、提高生产效率来促进自身可持续发展。 同时，为了避免被其他企业竞争淘汰，企业需要优化生产线，提高产品质量和核心技术，增强竞争力。
目前我们看到，政府近期出台的多项房改政策正在推动房地产市场去库存、去杠杆，减轻房地产行业压力，保障房地产市场平稳健康发展。 未来，政府可能会出台更加积极的政策来促进基础设施行业的健康发展。 房地产和基建企业需要抓住这一机遇，积极进行企业战略调整，提高竞争力，在未来发展中寻找更多发展机遇。
《21世纪》：与成熟国家相比，国内基础设施产业发展有哪些相似之处和特点？
赵金全：基础设施建设历来被视为国家发展战略的核心组成部分。 无论是中国还是其他发展中国家、发达国家，基础设施建设都被视为提高国际竞争力、改善生活质量、促进经济增长的重中之重。
中国道路、桥梁、港口、高铁、机场等基础设施建设取得显著成就。 这得益于中国政府一贯高度重视和推动基础设施建设。 既有强有力的政策支持，也有资金支持。 通过适度超前的大规模基础设施建设，中国迅速成长为基础设施强国，为其快速成长为世界第二大经济体和世界制造业中心提供了有力支撑。
但从数量上看，根据国际货币基金组织的数据，2017年，我国公共资本存量达到48万亿美元，位居全球第一，但人均公共资本存量为3.5万美元，位居第三。 149 个经济体中。 37日，显着低于日本（6.4万美元）、俄罗斯（5.7万美元）、美国（4.6万美元）等
质量方面，根据世界经济论坛《2019年全球竞争力报告》，中国经济基础设施质量得分为77.9分（满分制），在141个经济体中排名第28位，低于日本（93.2分，第5位），美国（87.9分，第13位）等发达国家。
另外，由于资源过去长期向欠发达地区倾斜，中国的基础设施目前已达到基本平衡。 欠发达地区虽然密度较低，但人均水平并不低，有的人均指标甚至更高。 另一方面，由于东部地区人口和工业的持续不断，资金流入聚集，出现短缺现象。 因此，从长远来看，未来我国基础设施建设仍将持续，并在经济发达地区向更高质量、更高密度方向发展。
《21世纪》：中国商业地产（涵盖设施行业）的机遇、挑战和未来前景如何？
赵金全：近三年来，突如其来的疫情、外部环境的不确定性、经济下行压力，给中国商业地产行业带来了前所未有的挑战。 今年前三季度，整体市场仍在缓慢复苏。 随着整体经济活力逐渐增强，预计2024年写字楼市场将触底反弹。
零售物业也逐步复苏，社会消费品零售总额同比增长6.8%。 尽管产品销售依然疲软，但餐饮、娱乐、商旅等都实现了强劲增长。 此外，基础设施公共REITs向消费基础设施的拓展也给零售物业带来了好处。
从投资市场来看，疫情带来的经营压力，倒逼企业积极整合资产和战略调整，降低负债率，保障企业正常运营。 为了增加资本储备，一些经营不良的资产被投放市场。 因此，我们看到市场上核心商圈的项目供应量较往年有所增加，为买家提供了更多的选择。 今年前三季度，投资买家回归市场也预示着市场信心的逐步恢复。 预计2024年的投资市场将好于2023年。
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