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业内人士认为，印力消费基础设施REITs试点的成功体现了市场对其资产质量和运营能力的认可。 中金印力REIT的发行，将推动万科商业板块建立现有资产与资本市场的连接，进入资产良性循环的发展新阶段。 但更重要的是，对于行业内运营地产布局最早、赛道最齐全的万科来说，本次REITs发行只是一个起点。 随着公募REITs的持续发展，万科经营业务发展将进一步加速。 为公司提供更丰富的长期价值增长源泉。
公开资料显示，为推动消费基础设施高质量发展，充分挖掘国内市场潜力，增强内需对经济增长的拉动作用，今年3月，国家发改委正式将百货商场、购物中心等消费基础设施纳入基建公募。 REITs试点范围。 成为首批发行的消费基础设施公募REITs，优质的底层资产是基础。 中金印力房托基础资产杭州西溪印象城位于杭州核心商圈大成西黄金地段。 总体建筑面积25万平方米，商户367家。 是余杭区最大的购物中心。 在长期的精益运营管理下，项目吸引了稳定的客流和优质商户，实现了99.2%的出租率，为本次REIT发行贡献了良好的预期收益。
除了基础资产的质量外，决定REITs能否成功发行并持续扩张的关键在于资产方的运营管理能力。 中金印力房地产投资信托资产方印力是万科旗下购物中心开发运营能力平台。 全国商业管理面积超过1200万平方米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达到95%。 公开资料显示，万科于2016年通过持有投资基金股权成为印力重要股东。 万科在业务管理、资产运营等方面为印力集团提供全方位支持，并将部分商业项目委托给印力集团运营管理方面，截至目前，万科委托商业项目的运营效率印力管理量增加了20%以上。
事实上，中金印力REIT若成功发行，将助力万科商业业务构建“投、融资、管、退出”完整的闭环业务模式，实现资产和资金更高效运转，实现更低的运营成本。财务成本。 重担之下实现企业持续健康发展。 百货、购物中心等商业地产项目天然具有资本金额高、投资回报周期长的特点。 过去，由于条件所限，缺乏稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业的发展造成了很大的制约。 REITs的实施将有助于改善这一状况。 例如，全球知名的商业地产运营巨头凯德置地，通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻发展”。 虽然其总资产增加了两倍，但净债务也减少了。 同比下降56%。 对于万科来说，REITs一旦开业，也意味着可以继续将合格的商业资产推向市场，所得现金将用于盘活现有资产提高效率或拓展新项目，从而实现更健康的发展。
更重要的是，随着REITs试点的逐步深入，万科经营业务“布局早、赛道全面”的优势将日益显现，为长期价值增长提供更丰富的源泉。 作为最早发起转型的房地产企业，万科在2014年提出了“城市建设服务商”战略。除了商业业务，万科还完成了在物流、仓储、长租公寓等赛道的布局，并已确立行业领先优势。 其中，万科物流业务目前综合实力位居行业第一。 截至2023年上半年，累计开业项目租赁面积985.2万平方米，出租率保持行业领先。 高标准仓库稳定期占用率为85%，冷链稳定期利用率为79%。 长租公寓业务规模和效益也位居行业第一，运营管理租赁房源共计22.5万套，出租率达到95.9%。 近三年来，万科围绕REITs发行的资产要求，不断提升经营性房地产的资产质量。 印力此次披露，已运营三年以上的项目有50个，均可以作为潜在的扩张资产。 随着公募REITs不断发展，基础资产类型不断拓展，市场交易规模和活跃度不断提升，万科的经营业务也有望为公司贡献新的价值增长点。
值得注意的是，近两年房地产行业遭受了前所未有的冲击。 行业不能再回到过去过度依赖住宅开发的阶段。 幸存的企业将需要寻找新的发展道路。 如果中金印力REIT能够率先成功发行，打通经营性房地产业务流程的“最后一公里”，不仅有利于万科的长远发展，也将为陷入困境的房地产企业提供新的机遇。 解决问题的思路。 (独联体)
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