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证券时报记者 于世鹏
据中金基金公告，中金山东高速封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金山东高速REIT”）将于9月25日启动首次询价，共募集4亿股。 如果该基金成功推出，它将成为第29只公开交易的REITs。 此外，目前易方达基金、建信瑞信基金、工银瑞信基金等机构旗下的REITs产品正在审核中。
记者了解到，随着交易主体日益多元化、底层资产日益丰富，公募REITs逐渐成为践行ESG（环境、社会和公司治理）投资理念的优秀标的，并将ESG因素融入到募集、投资、管理、退出等各个环节。和其他链接。 、设立专项基金支持ESG投资等成为市场关注的焦点。 但也应该看到，部分项目短期表现与市场预期存在一定偏差，投资者应从长远角度逐步学会适应投资波动。
ESG探索愈加丰富
谈及公募REITs与ESG理念的关联性，中航基金副总经理邓海清表示：“公募REITs的投资运营和ESG管理都非常注重长期因素，因为基础设施项目的运营周期通常持续数十年，更多地受气候变化、气候灾害等长期因素影响，ESG理念能够发挥积极价值；另外，基础设施项目具有保障民生、涉及众多利益相关方的特点，ESG强调与利益相关方的沟通和交流做好ESG管理有助于与利益相关方建立良好的关系，提高项目透明度和运营稳定性。”
在具体实践方面，据记者了解，中国越秀高速房产投资信托、普洛斯房产投资信托等产品此前均披露过ESG报告。 其中，中国越秀高速公路房地产投资信托基金披露的ESG报告提出了与项目基础资产相关的ESG关键问题和绩效指标。 这是国内公募基金首份ESG报告。 此外，建信基金公募REITs运营经理王伟表示，建信中关村REIT此前已发布相关ESG报告，重点关注资产和企业运营的相关方面，通过该报告可以结合ESG的实践探索。
邓海清指出，投资REITs时考虑ESG因素，可以增加投资吸引力，降低投资风险，提升可持续高质量发展水平。 邓海清指出，目前市场关注公募REITs的ESG管理，主要集中在四大方面：一是大力拓展ESG相关投资领域，如新能源、自然资源、消费服务等；二是大力拓展ESG相关投资领域。 二是设立专项基金支持ESG投资； 三是将ESG因素融入募资、投资、管理、退出等多个投资环节； 四是关注被投公司ESG相关信息披露。
王伟进一步指出，由于公募REITs会涉及众多相关主体，ESG问题管理需要明确职责划分。 例如，公募基金人员要注重基金从业人员的专业经验，基础设施资产人员要注重证券相关证件的匹配。 此外，新能源REITs在开展ESG实践时应关注气候变化、技术迭代等问题。
从长远角度适应波动
公募REITs与ESG理念的融合最终将在交易价格中得到充分体现。 不过，Wind数据显示，截至9月20日收盘，今年已上市交易的28只公募REITs中，有23只出现负收益。 这意味着从长远角度适应投资波动已成为公募REITs与ESG融合的一部分。
华夏基金基础设施与房地产投资委员会主任莫一凡指出，今年以来，公募REITs二级市场有所调整。 一是部分项目短期表现偏离投资者预期。 其次，投资者结构与外国投资者不同。 成熟市场还是不一样，有相当一部分以短期基金或者交易型基金为主。 “但从长远来看，公募REITs底层项目运营所产生的可供分配的现金相当稳定且不断增长。一般来说，REITs涉及的资产类别普遍具有良好的抗周期特性。”
莫一凡还表示，公募REITs的二级市场交易给市场带来了更好的流动性。 投资者在享受收益和流动性的同时，还应关注波动性并相应构建投资组合，从投资组合配置入手。 而长期的投资视角就适应了这些特点。
此外，嘉实基金首席投资官、公募REITs板块负责人王一军认为，公募REITs二级市场的调整，反映出宏观经济复苏乏力等问题带来的资产层面挑战，也体现了公募REITs二级市场的调整。作为公共 REITs 的投资者结构和生态。 的不足。 王宜军指出，目前公募REITs投资者中固定收益权益持有者比例过高，权益投资者尚未大规模进入市场，个人投资者比例也较低，这使得REITs的生态二级市场投资公募REITs相对广泛。
莫一凡表示，目前二级市场发行的公募REITs有28只，市值近千亿元。 目前公募REITs的平均估值处于较低点，对于长期资本来说是一个比较好的配置区间。 从投资者结构来看，REITs以机构投资者为主，其中不少是保险、银行融资等基金。 此类基金以固定收益或“固定收益+”为主，投资者非常关心当前的分配率。 ，以及分配率的实现情况。
项目运营效率很重要
基于上述分析，业内认为公募REITs的快速发展需要进一步丰富底层资产、提高项目运营效率。
王宜军表示，未来随着消费类REITs的推出，公募REITs市场的国际化将迈出重要一步。 从美国市场来看，传统住宅、零售、办公资产REITs中，零售资产长期表现最好，但波动性也较大。 因此，基金管理人必须进一步思考如何更好地与外部运营管理机构合作，同时确定各自的管理边界，激发相关主体的管理动力，让零售REITs的资产特性得以发挥。
博时公募REITs及资产证券化业务负责人吴云认为，从运营实践角度提升公募REITs竞争力有三个维度：一是底层资产运营管理能力，二是基金产品维度第三，如何更好地连接底层资产和产品之间所做的工作。
以底层资产的运营管理能力为例，吴云指出，目前上市公募REITs采取的是委托外部运营机构运营管理的模式。 不过，基金公司不会因为委托而免除自己的管理责任，因为建立更高效的专业管理能力一直是基金管理公司的内在需求。 吴云就如何提升资产管理运营能力提出三点建议：一是建立更加精细化、专业化的管理团队，打造人才梯队。 同时，要加强与外部管理机构的合资交流，提升外部经营管理机构的专业化水平。 资产管理能力。 二是转变思想。 基金最擅长的是管理股票、债券等标准化产品。 近年来逐渐建立起对非标准化产品或基础设施产品的管理。 要形成超越标准化的行业管理思维。 三是建立全流程高效治理和决策体系。
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