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7月8日，在第九届“青岛·中国财富论坛”市南区专场《实施空间迭代下激发财富动能》上，中国REITs联盟执行主席王刚表示，不少投资者仍不知道个人是否可以购买REITs，“这是因为需要在股票交易软件中开通基础设施REITs的交易权限。这么好的REITs投资工具应该让更多的散户了解和参与。”
王刚，中国REITs联盟执行主席
王刚表示，工业园区、仓库、保障性住房、高速公路等都可以做REITs，今年商场也允许做REITs。 因此，政府可以利用REITs更好地进行城市更新建设，对于青岛市市南区也同样适用，从而促进城市存量资产更新或增量资产建设。
以下为部分演讲实录：
王刚：谢谢《财经》的邀请。 2019年，我陪同美国REITs协会研究总监、负责对外关系的John Worth来青岛参加中国财富论坛。 当时，中国大陆还没有公开发行REITs。 我先做个调查，大家买过公募REITs吗？ （全场只有一个人举手）。 REITs可以由个人购买，REITs对于个人来说是一个非常好的金融产品。 最近中国大陆公募REITs有一些波动，所以这也是一个特别好的买入点。 我演讲的标题是“长远的事情要着眼于未来”，因为最近股市低迷，REITs的价格也发生了比较大的调整。 市场有波动是正常的，但也是一个总结和改进的好机会。 我有两本关于REITs的书，都是中信出版社出版的。 如果您有兴趣，可以购买并看看。 2022年发布的《公募REITs投资指南》和2019年重新发布的《投资REITs，积累财富》。
2022年5月，国务院发布19号文件《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。 其中，盘活存量资产的方式有七种，REITs位列第一。
我先说一下准REITs和公募REITs的区别。 首先，类REITs不能出售给散户投资者，只能出售给机构投资者。 而公募REITs可以出售给散户投资者，即将建筑物、高速公路打包成证券，以公募基金的形式出售给散户投资者。 由于REITs被迫支付股息，因此每年必须将90%的营业收入分配给投资者。 按发行价计算的分配比例约为4%。 二级市场可以随时交易，就像股票可以在沪深交易时间内随时交易一样。 定义为债券和股票之间的产品。 第二种REITs是债券，真正的REITs是股票。 境内资产可以上市的交易场所之一是上海证券交易所、深圳证券交易所、香港联合交易所、新加坡交易所。
先说一下房地产私募股权基金（PERE）和REITs的关系。 项目的征地、建设和孵化期间，需要风险承受能力较高、专业化程度较强的房地产基金来做。 如果有REITs作为退出工具，那么房地产私募基金就很容易反向做。 如果房地产私募基金没有REITs，投资者就不知道如何退出、用什么方式、何时退出，REITs的退出就会出现逆转。 推动房地产PE行业发展。 会场隔壁有保险资管协会会议。 如何让保险资金更多地参与存量更新包括新增量建设？ 通过项目策划，可以从钱中引流，形成投、融资、管、撤的闭环。
让大家了解一下海外REITs的情况。 美国的市值为1.2万亿美元。 这个饼图中有十几个类别。 长期来看，美国REITs的年化收益（包括股息和股价收益）可达8-12%。 新加坡有42只REITs，中国香港有十几只REITs。
中国内地REITs已推动多年，最终于2020年4月30日出台REITs法规。中国内地REITs采用“公募基金+ABS”的结构。 投资者只能投资于具有稳定现金流收入的房地产资产公募基金； 公募基金在交易所上市，与上市公募基金类似，所有散户投资者都可以购买。 哪些资产可以作为公募REITs？ 这里列出了九个主要类型，包括高速公路、仓库和经济适用房，所有这些都可以用作REITs。 2021年6月21日至今，已有28只REITs上市。 上海和深圳证券交易所的REITs代码也是6位数字。 上交所508开头的前三名是公募REITs，深交所180开头。可以继续扩张，筹集新资产。 ，而REITs基金代码保持不变。
就山东省而言，普洛斯青岛钱湾港国际物流园作为扩张资产并入普洛斯房地产投资信托基金（上交所代码：）。 山东高速申报的REIT已获批，正在等待发行。 还有多个工业园区、市政水务、经济适用房等REITs正在申报。 我们认为产业园区可能是一个更好的培育和申报方向。 刚才王峰书记提到的写字楼，实际上是建设处置的工业园区。 现在科研用地和工业用地上的建筑物都可以作为REITs。 国家发改委刚刚发布236利好文件，允许商场做REITs。 未来，写字楼和酒店可能会成为REITs。 现在保障性住房已经被做成REITs，并且已经上市了四家。 这是REITs的趋势。 二级市场恰好遵循“钟形”曲线。 最近处于向下调整的过程中，现在进入收益还是不错的。
如何投资REITs？ 个人可以购买REITs，但是很多人不知道，因为你需要在你的股票软件中开通基础设施REITs的投资资格，而且只需要一分钟。 现在你打开股票软件，首页底部有一个“业务管理”栏，找到“基础设施REITs交易授权”并激活，激活后就可以购买了。 我认为现在是买入的好时机。 REITs这样好的理财工具并不为散户投资者所熟知。 今天我们“中国财富论坛”，包括我们市南区，都可以做这样的事情。 同时，对于青岛市和市南区来说，通过将成熟资产打造成公募REITs或私募REITs，利用募集资金与私募REITs或房地产PE相结合，投资于城市更新或新增增量建设。整个投资、建设、运营、退出形成完整的闭环。 新加坡凯德集团已经很好地运用了这个模式，接下来我们可以对此进行更多的讨论。
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