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□记者范荣杰
回顾近两年公共基础设施房地产投资信托（REITs）市场的发展，虽然伴随着一些波折，但总体上取得了不错的成绩。 自REITs试点启动以来，境内公募REITs的扩容机制一直受到市场各方的关注和期待。 REITs经历扩容和募资，已从试点进入常态化发行新阶段，实现数量持续增长、质量持续提升。
市场回归理性
6月16日，上海、深圳证券交易所分别举行首批基础设施REITs扩容暨上市仪式。 中金普洛斯REITs、华安张江REITs、博时蛇口产业园REITs、宏图创新盐田港REITs等4个单体REITs扩容项目挂牌交易。 REITs扩容机制全面落地，我国REITs市场又迈出重要一步。
然而，正当公募REITs迎来新成员的同时，公募REITs的价格也出现了大幅波动。
4月份以来，不少已上市的REITs产品均出现不同程度的下跌。 4月18日，中证REITs（收盘）指数跌破1000点； 6月6日，中证REITs(收盘)指数跌至853.45点，为公募REITs上市以来的最低点。
据《中国银行保险报》记者统计，截至6月21日，中证REITs(收盘)指数今年以来累计跌幅已超过22%。 6月21日，大部分公募REITs收盘价均呈现下跌趋势。
有分析指出，一方面，部分公募REITs产品2022年和2023年一季度经营业绩不及预期，经营业绩负面信息被过度解读，引发了部分投资者的担忧。在市场低迷时期止损并消除对其他 REITs 产品的悲观情绪。 受增殖等因素影响； 另一方面，目前公募REITs投资者结构仍以机构投资者为主，缺乏增量资金进入市场，投资行为相对趋同，放大了下行效应。
中信证券研究部指出，REITs市场大幅调整的原因在于，不少投资者将REITs和债券视为平等，对个别REITs正常现金分配波动的容忍度过低。 同时，整个市场缺乏基于行业视角的REITs研究，部分REITs分布滞后于宏观因素影响，REITs流动性较低，总市值偏低。相对较小。
中航基金副董事长兼总经理刘健认为，受宏观和微观影响，基础设施REITs二级市场不断调整。 从宏观角度来看，经济复苏期间，资本市场整体波动较大，REITs市场不可避免地受到影响； 从微观上看，自第一批基础设施REITs上市以来，整体REITs市场增幅明显，市场价格正在经历从非理性波动向内在价值波动理性转化的过程，投资者也需要经历从过度期望到合理期望的调整过程。
市场规模效益显现
2020年4月，我国从基础设施领域启动公募REITs试点，引导基础设施领域各类要素资源集聚，盘活存量资产，为投资者投资基础设施开辟新渠道建造。 试点启动以来，相关规章制度不断完善，市场规模稳步扩大。
自2021年6月我国首批公募REITs上市以来，我国公募REITs建立了中国特色的基本框架、监管框架和治理模式，赢得了市场的广泛赞誉。
建信信托相关负责人表示，近两年，我国公募REITs规模逐步扩大，相关规模已达近千亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元; 内生有机增长创造了成功范例； 资产类型不断丰富，租赁住房、新能源、消费基础设施等资产逐步纳入。 总体来看，我国公募REITs的成功推出，完成了房地产募资、投资管理、退出的闭环，刺激了一级市场的流动性，为房地产定价提供了锚定，市场规模效益和示范效应日益显现，对房地产行业产生深远影响。 影响。
期待万亿市值
随着REITs的进一步发展，其也相应受到越来越多的关注。 今年5月，证监会宣布，下一步将指导证券交易所继续完善REITs信息披露制度规则，研究制定定期报告和临时公告披露指引，并遵循按照“成熟一类、推出一类”的原则，逐步出台仓储物流、保障性租赁住房等重大资产审核和信息披露规则，建立健全、透明、可预测的审核登记标准，注重资产和项目运营质量，进一步强化市场监管和投资者保护机制，更好服务经济高质量发展。
对于REITs的未来发展，中金公司在近期的研究报告中提出了四点建议。 一是进一步明确REITs的价值定位，使其应用场景不断有机拓宽。 比如，中国的REITs在服务新基建领域的发展需求的同时，能否也兼顾一些不良资产（不是指不良资产）的盘活。 二是加快多层次REITs市场的探索和建设，其中Pre-REITs的建设和推广可以对整体REITs市场的发展起到“乘数效应”。 三是二级市场生态建设更加完善。 对于REITs体系的建设来说，二级市场的健康发展仍将发挥“引领作用”。 可以改进的主要方面包括激励措施和主动管理以及平台扩展能力，以进一步赋能REITs的价值，增加市场规模和资产供应丰富度。 分散风险，推动信息披露制度的进一步完善，包括指数、ETF等产品的开发。 四是持续推进制度和技术的优化，保持产品演进的活力，这主要涉及潜在的交易结构和管理关系的优化、独立立法等问题。 总体来看，REITs市场未来仍有系统化发展的空间。
展望未来，建信信托相关负责人表示，REITs市场规模预计将达到数万亿元。 从资本市场来看，近十年来，美国上市REITs市值一直维持在股市的3%，占GDP的比重则上升至7%。 %; 如果我国REITs达到股市市值的2%，预计市值将达到1.7万亿元。 从资产来看，美国房地产规模约为10万亿美元，REITs持有4.5万亿美元，其中公开上市REITs持有不足3万亿美元，渗透率30%； 日本房地产规模2万亿美元，中国公开上市的J-REITs持有1600亿美元，渗透率8%。 我国房地产规模为5万-6万亿美元。 按10%渗透率计算，公募REITs规模预计将达到3万亿元。 总体而言，公募REITs市场规模达到万亿元值得期待。
同时，上述负责人预计资产类型将进一步扩大，预计消费基础设施尽快上市，长租公寓、写字楼、酒店等商业地产未来将纳入发行范围。 此外，该负责人还预测，未来将建立多层次的REITs市场体系，为企业提供全周期、全流程的资产盘活工具，为投资者提供全梯度的房地产投资工具。流动性和风险收益特征。 和资产在市场体系中流动，充分活跃房地产投融资市场。
REITs发展纪事
★2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点的通知》，标志着我国房地产投资信托基金（REITs）正式启动基础设施房地产投资信托基金试点计划。
★2021年5月17日，证监会与沪深交易所同时公告，首批9只公募REITs产品获批，标志着境内公募REITs正式启动。
★2021年6月21日，首批9只公募REITs在沪深交易所正式挂牌。
★2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出采取多种方式盘活存量资产，发展基础设施领域房地产投资信托基金有序推进政府与社会资本合作，积极推进产权规范交易，充分发挥国有资本投资运营公司功能，挖掘闲置低效资产价值，支持兼并重组和重组其他振兴方法。
★2022年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将包括风电、光伏发电、水力发电、自然灾害发电等燃气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目纳入试点产业范围。
★2023年6月17日，首批4只基础设施公募REITs（房地产投资信托基金）扩容项目在沪深交易所挂牌，标志着REITs扩容机制全面落地，进一步推动REITs发行常态化和市场监管健康发展的重要举措。
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