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上次多只REITs基金宣布停牌，是为了在年初低迷时期稳定市场情绪。 V型反转是否会是短期企稳，还需要后续市场走势来验证。
去年下半年，多家FOF基金宣布将REITs产品纳入投资范围。 据相关研报统计，截至去年四季度末，FOF合计持有REITs为3195万元，主要分布在仓储物流、保障性住房、高速公路、水务REITs等领域。 排名前十的基金中还有两只FOF基金。 REITs已经出现，一位FOF基金经理在投资策略中表示：“考虑到更适合公开发行信用评级的信用债票面利率已经低于3%，少数类似债券但信用评级较高预期回报和更大的波动性得到了补充。类似房地产投资信托基金的资产。”
REITs 暂停交易
春节前最后一个交易日收盘后，国泰君安资管发布公告称，当日国泰君安东九鑫经济型房地产投资信托二级市场收盘价为2.965元/股，涨幅为6.27%。较上一交易日收盘价，近3个交易日收盘价上涨11.38%。 为保护基金份额持有人利益，该基金自2月19日上交所开市起停牌一小时，当日10点30分恢复交易。
上次多只REITs基金宣布停牌，就是因为年初下跌期间相关产品跌幅过大。 涨跌背后，是REITs走势的拐点和春节前的连续三天回暖。 2月6日至8日，中证REITs指数分别上涨0.24%、0.83%和2.22%。
此外，作为专业买家，去年下半年，不少FOF基金宣布将REITs产品纳入投资范围。 中金公司研究部统计，截至去年四季度末，FOF合计持有REITs 3195万元，主要分布在仓储物流、保障性住房、高速公路、水务类REITs。
其中，汇添富天府新天逸平衡养老目标持有三年，天弘瑞祥持有三个月，并选择重仓布局。 前者买入平安广交广和高速REIT，作为第七大重仓基金。 持股比例达到4.3%，后者重仓三块，分别是红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT和华夏基金北京保障性住房REIT。 天弘瑞祥3个月控股基金经理王帆总结这一策略时表示：“考虑到信用评级更适合公开发行的信用债票面利率已经低于3%，少数同类债券添加了更高的预期回报。 ，REITs资产波动性较大。”
不仅如此，王凡持有的三款产品均为保障性住房REITs。 它们背后隐藏着什么意义呢？ 截至目前，已有33只公募REITs产品上市，其中5只为租金保障型公募REITs。 从四季报数据来看，保障性住房项目运行平稳，入住率总体稳定。 据中金公司测算，2023年公募保租REITs产品累计收益将超过2.8亿元，累计收益将超过2亿元。 同时，具有可比数据的三款产品期内均实现收入同比正增长。 此外，从可供分配金额来看，期内上述产品完成率超过100%，超出预期。
公募REITs股权属性进一步明确
为明确公募REITs产品的股权属性，推动建立符合产品特点的会计处理方法和投资逻辑，2月8日，证监会发布了《监管规则应用指引——会计编号》。 .4”。 根据该规定，原股东和投资者均可将REITs认定为权益类产品。
新规明确了原股东基础设施REITs中其他方持有的股份的股权属性。 新规指出，在原股东合并财务报表层面，其他方持有的基础设施REITs股份是否作为负债或权益列示，主要取决于原股东是否负有无条件避免交付现金的义务或其他金融资产。 若发行人已按照相关法律法规解释了符合条件的现金分配、终止上市及募资延期安排，发行人不存在不可避免的付款义务，合并报表原股东应将其他基础设施REITs在合并报表中列报。财务报表层面。 投资者持有的股份作为权益报告，其他投资者持有的REITs股份本质上也属于权益工具投资。
中金公司在解读政策时认为，持有的股份以权益列报，实现了表外不表外，在增加权益资金、降低资产负债率的同时保留了资产控制权，有利于推动高负债的初步启动。原始股东的优质资产。 扩大募资和上市热情将有助于REITs市场不断扩大。
中金公司认为，后续机构投资者可选择FVOCI会计计量方法，应有利于鼓励和增强长期持有投资逻辑，减少市场波动。 若采用FVOCI计量方法，则REITs持有期间收到的现金分配计入当期损益（损益账户）并反映在利润表中； 持有期间公允价值变动计入其他综合收益（所有者权益科目）并反映在资产负债表上。 考虑到部分REITs投资者的评估可能主要依据损益表，选择FVOCI法对公募REITs进行会计计量可能有助于增强此类投资者的持有稳定性，降低短期价格波动可能带来的部分风险给他们。 被动交易行为有利于提高市场运行稳定性，进一步吸引长期配置资金入市。
因此，在上述规则下，中金公司认为目前高分配率的REITs标的可以为投资者实现较为确定的财务回报，但资本利得仍会影响资产负债表权益项目。 建议投资者综合判断情况进行投资。
中金公司表示：“从中长期来看，我们认为这一规定将有助于提高REITs持有的稳定性，延长持有周期，减少二级市场价格波动，提升配置价值。建议关注：1）估值调整目前配置较高的是能源项目和部分高速、二线工业园区、工厂和物流仓储项目；2）经营基础扎实的保障性住房和环保项目。
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