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华泰| 房地产：一线城市金融支持进一步加强
12月14日，北京、上海进一步优化房地产政策，调整普通住房认定标准，降低首付比例、降低房贷利率，在核心区域和非核心区域实施差别化政策。 此次房地产新政是继9月1日放宽“认房认贷”之后，北京、上海房地产政策的又一次优化。至此，一线城市已完成至少两轮房地产松动政策。 参考深圳新政后的表现，京沪新政有望带动当地房地产市场好转，为全国市场的预期复苏注入信心。 我们继续建议重点关注在核心城市有较大布局和资源优势的公司。
核心思想
北京、上海出台多项措施促进刚性需求和改善性需求释放
据北京、上海政府官网显示，北京新政包括： 1、降低首付比例：首套房降低5-10pct，二套房降低10-40pct，即相对更有利于改善需求； 2、普通住房标准调整：建筑面积略有增加。 （140平方米至144平方米）各环线成交单价标准提高115%/105%/89%，取消总价限制。 调整后，全市普通住房比例提升至70%左右，更多家庭可以享受住房转让期。 增值税优惠待遇； 3. 较低的抵押贷款利率； 4.延长抵押期限。
上海新政策包括： 1、降低首付比例：首套房降低5%，二套房降低0-30%，相对更有利于改善需求； 2、普通住房标准调整：建筑面积略有增加，各环线总量直接取消。 随着限价的实施，更多中心城区的住宅将被纳入普通住房类别； 3.降低抵押贷款利率。
一线城市至少已完成两轮政策松动，未来或仍有政策空间。
此次房地产新政是继9月1日放宽“认房认贷”之后，北京、上海房地产政策的又一次优化。至此，一线城市已完成至少两轮房地产松动政策。 从最新政策宽松程度来看，广州>深圳>上海>北京。
与北京相比，上海普通住房标准更宽，抵押贷款利率更低； 与上海相比，深圳核心区第二套房首付比例较低； 广州是唯一取消非核心区域限购的一线城市，非户籍社保已完成2年。 可购买住房和首次住房标准更宽，增值税免税期限由5年调整为2年。 这意味着北京、上海、深圳可能仍有一定的政策空间。 与此同时，广州核心区限购仍未放松。 我们预计未来仍可根据市场变化酌情决策，确保房地产市场平稳健康发展。
参考深圳市场，京沪新政有望带动当地市场好转，全国市场有望复苏
京沪房地产市场继9月反弹后，10月再次遭遇挫折。 与此同时，房价也面临一定压力。 北科数据显示，11月北京、上海二手房成交价格环比-3.2%/-4.9%，同比-7.3%/-13.8%。 此次政策调整后，结合深圳近期房地产政策重新优化后的市场表现，我们预计北京、上海市场也有望好转。
贝壳数据显示，深圳11月22日调整普通住房首付比例和标准后，新房、二手房经纪预期均大幅回升，连续三周站在荣枯平衡线上； 据中原地产数据显示，新政后首周，深圳中原二手房销量环比增长33%，新房、二手房成交量增长160%环比/27%。
风险提示：行业政策不确定性； 基本面下行； 部分房地产企业经营风险。
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