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值得一提的是，该基金的底层资产相当“接地气”，由四栋社区商业地产组成，均位于北京核心区域。 各项目主要租户为物美、麦德龙等品牌超市。 超市销售的产品生鲜、食品、日用品等都是民生必需品。 有基金公司认为，该项目的获批将有利于优化社区消费场景，进一步盘活现有优质消费基础设施资产，连接资金融入实体经济，帮助公募基金更好服务实体经济发展。
但随着消费类REITs的陆续获批，此类产品也对基金公司的管理能力提出了更高的要求。 一些公开募捐者认为，消费品对管理者的要求比其他业务类型更高。 例如，居民的消费方式和消费习惯正在快速变化，管理者必须对行业有更深入的了解； 其次，对宏观经济发展和政策解读要有更全面的认识。
首单民企消费基础设施公募REIT将发行
早在11月28日，首批消费基础设施REITs项目正式获得证监会注册核准。 此次获批的三个项目分别是即将在上海证券交易所上市的中国金茂购物中心REIT和即将在深圳证券交易所上市的中国金茂购物中心REIT。 华润商业REIT和中金印力消费REIT的底层资产均为购物中心。
嘉实物美消费REIT于12月15日晚获批，是首单民企消费基础设施REIT。 公开资料显示，嘉实物美消费REIT底层资产为四栋社区商业物业，均位于北京核心区域，总建筑面积约7.79万平方米，评估价值总额本期目标房地产10.02亿元。 具体资产包括华天项目、德胜门项目、大成项目及玉亭桥项目。 其中3个项目靠近二环路，1个项目毗邻四环路。 它们地理位置优越，人口密集，周边居民有浓厚的社区商业消费习惯。
据了解，各项目主要租户为物美、麦德龙等品牌超市。 超市里出售的生鲜、食品、日用品等都是民生必需品。 此外，各项目的租户还包括餐厅、美发店、药店等贴近社区生活的便民商户。 是保障首都基本民生的典型社区商业项目。 租户相对分散，收入来源多样。 项目收入包括经营租赁收入、物业管理费收入及其他收入。 相关项目已运营十余年，投资回报良好，现金流来源稳定，具有长期稳定可持续的运营能力，市场竞争力强，风险低，体现了消费基础设施项目服务的特点。并保障民生。
嘉实基金表示，以超市、零售为主要租户的项目纷纷进入REITs市场，这再次体现了REITs正在持续帮助恢复和扩大消费。 该项目的获批，将有利于优化社区消费场景，进一步盘活优质消费基础设施存量资产，对接资金入实体经济，帮助公共资金更好服务实体经济发展。
嘉实基金表示：“物美集团作为首批消费基础设施REITs的民企之一，为资本市场支持民企发展提供了新范例，为畅通民企融资渠道提供了新范例。”
考验基金公司的管理能力
业内人士指出，消费基础设施公募REITs进一步填补了中国居民主要资产类别谱的空白，让普通投资者有机会成为消费基础设施项目的“股东”，以小额资金参与大型基础设施项目投资。贡献力量，共享国民经济发展成果。
但随着消费类REITs的陆续获批，此类产品也对基金公司的管理能力提出了更高的要求。
中航基金表示，消费类产品对管理者的要求高于其他业务类型。 例如，居民的消费方式和消费习惯正在快速变化，管理者必须对行业有更深入的了解； 其次，对宏观经济发展和政策解读要有更全面的认识。
“商场每天都有大量的顾客，必须投入更多的资源进行日常管理和安全防范，比如建立相应的制度和人员配备。因此，基金管理人的整体投研和管理能力有待提高。” ”
嘉实基金首席投资官、公募REITs板块负责人王一军表示，消费类REITs推出后，基金管理人必须进一步思考如何更好地与外部运营管理机构合作，同时确定各自的管理边界，激励相关主体。 管理动力，使零售REITs的资产特性得以发挥。
招商银行总行资产托管部副总经理彭伟强也认为，消费REITs与其他REITs不同的是，其资产类型更丰富，空间更大。 无论是商场、办公楼还是其他资产，它们都拥有更大的空间和灵活性。 此类资产的运营管理能力还有很大的提升空间。 这些资产经过一些专业机构的管理之后，这些资产可能会升值得更好，有更多的想象空间。
“消费类REITs是一个长期产品，在周期性波动的过程中，管理者和专业机构如何在这个周期中生存下来，对他们来说也是一个挑战。由于资产类型丰富，管理难度更大。有很多有想象空间，有大量投资，有大量价值发现，但风险也存在。”
增量资金或将逐步入市
年内，REITs整体市场并未延续前期的繁荣。 中证REITs指数年内跌幅超过30%，回撤幅度甚至比弹性较大的股票还要惨。
近期，随着REITs的基本面和估值性价比更加凸显，利好政策陆续出台，以保护REITs二级市场的弱势走势。 12月6日，财政部、人力资源社会保障部起草了《全国社保基金境内投资管理办法（征求意见稿）》。 关于公募REITs至少有两点值得关注：一是明确规定公募REITs纳入全国社保基金投资范围； 其次，公募REITs与股票型基金、股票等产品和投资工具相结合来计算投资比例，这与近期REITs市场投资者对REITs产品特殊股权性质的定位不谋而合。 。
对此，中信证券明确认为，长期来看，增量资金的逐步入场将有利于丰富市场投资者结构，提高市场流动性，从而促进公募REITs市场的健康发展。 但短期来看，增量资金进入规模和时机的不确定性使得相关利好对市场的影响更多处于改善情绪层面，投资者可能仍期待更加及时有效的政策利好，比如直接进行二级市场投资交易。 在当前低位震荡的市场阶段，建议继续立足底层资产操作的周期性特征，布局“自下而上”的具有较强抗周期特征和基本面支撑的品种，包括保障性住房、能源、工厂、 ETC。
中金公司在分析近期走势时指出，2023年下半年以来REITs市场与股债市场运行进一步边际脱敏，这或许表明新的逻辑关系仍在构建中。
展望未来价格走势，我们认为有几点值得关注：
首先，中国REITs的收益率可能在股票和债券谱的两侧演绎出自己的周期性规律。 市场估值中心预计将越来越清晰，我们认为目前的估值水平可能与这个潜在中心已经比较接近；
其次，基本面证据的逐步积累可能会导致各类资产利差水平持续调整，使资产估值更加分化；
第三，对于中短期维度交易来说，除非分母端出现比较剧烈的波动，否则分子端大部分时候可能会成为主要矛盾。 总体而言，2024年可能是价值发现持续深化的时期。
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