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此次出台的《指导意见》明确规定，包括对保障性住房实施严格的封闭式管理，禁止将保障性住房非法改为商品房流入市场，工薪阶层购买的保障性住房不得长期闲置ETC。
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李玉佳指出，从国家层面住房保障体系来看，根据总局印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》国务院办公厅2021年6月提出，我国住房保障体系主要是公共租赁住房、经济适用租赁住房和共有产权住房。 其中，经济适用住房和公共租赁住房为租赁型经济适用住房，共有产权住房为配售型经济适用住房。 这三类保障性住房主要在各地开发。
李玉佳认为，此次出台的《指导意见》以配售型保障性住房为主，重点针对住房困难、低收入的工薪收入群体和政府引进人才，按照保本原则配售且利润低。 未来，各地已推广的共有产权房等政策性住房将继续存在，新增项目将调整为《指导意见》中提到的保障性住房安置。 同时实行严格的封闭式管理，不得挂牌交易。
专家：封闭式管理“最大限度解决基本住房民生问题”
多位业内专家对保障性住房封闭运营持积极看法。
中国社会科学院财税研究中心主任、研究员杨志勇此前曾发表题为《保障性住房只有封闭管理才能真正平衡公平与效率》的文章。 有人提到，保障性住房不允许在市场上交易，这样可以最大限度地保障保障性住房。 供应，最大程度保证基本住房和民生问题的解决。
市测量公司主任邵明浩也表示，对保障性住房实施严格的封闭式管理，将是区别保障性住房与市场化住房的重要举措。
上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房城乡建设研究中心主任陈杰认为，从中央顶层设计的角度来看，双轨制住房供应体系建设仍是重点。 这次提到保障性住房实行封闭管理，尚未进入市场。 共享住房政策要更加严格。 当前的房地产市场，保障性住房过多仍然会对商品房产生影响。 因此，他们的职能定位需要更加明确，各司其职。 这也为双轨住房体系的建设奠定了基础。
“也就是说，保障性住房是社会住房，保障性住房回归民生属性；商品房属于商品房，商品房回归市场化、商业化属性。这是后续政策实施的主要方向。” 经建咨询创始人张宏伟表示。
邵明浩认为，保障性住房应该有购房者的退出机制。 这个退出是物理退出，即买房住，卖房离开。 它不应该是为了获得财富或享受安全。 性住房可以获得财富收益，这是保障性住房与商品住房的重要区别。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵修池认为，保障性住房实行封闭式管理非常有必要。 社会住房不同于商品房。 买房是有准入条件的。 是为了保护中低收入或有一定条件的员工。 不符合条件的，应当动态退出。 否则，将直接导致国有资产流失，也会导致保障性住房供过于求。 保障性住房和商品房走自己的路，这也是房改以来一直贯彻的原则。
多地率先出台封闭管理规定：“旧房用旧法，新房用新法”
从目前的政策来看，对于租赁保障性住房（包括公共租赁住房和经济适用租赁住房），政策一直强调“不能挂牌交易”。 对于安置型经济适用住房，目前各地对于挂牌和交易管理的规定有所不同。
共有产权住房是保障分配住房供应的主要方式，最早可以追溯到2007年。当时，淮安在全国率先探索共有产权住房保障模式，被称为“国务院发展研究中心提出的“淮安模式”。
2014年4月，住房城乡建设部下发《住房城乡建设部关于做好2014年住房保障工作的通知》，其中提到北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等地被确定为共有产权住房，探索发展共有产权住房。 试点城市和其他省、自治区、直辖市也可根据实际情况开展试点。
目前，一线城市中，上海的共有产权住房尚未关闭管理。 公开信息显示，上海自2010年开始供应共有产权保障性住房。为保障共有产权保障性住房住房交易和使用管理有序开展，2016年9月，作为“上海市共有产权保障性住房” 《办法》实施文件《上海市共有产权保障性住房发放后管理实施细则》（市政府令第39号）开始实施。 根据规定，“取得房产证五年后，共有产权保障的房屋可以挂牌转让或者购买人或者共同居住者可以购买政府产权份额……挂牌后市场转让或购买政府产权份额，住房性质将转变为商品房。”
北京的共有产权住房实行封闭管理。 2017年9月，北京市住建委等联合印发《北京市共有产权住房管理暂行办法》，“购买共有产权房产已取得房产证5年以上的，年内，他或她可以按市场价格转让所购房屋的产权份额……转让对象应为符合购买共有产权住房条件的其他家庭。新购房者获得的产权仍为“共有产权”产权住房”。
2020年1月，广州市住房和城乡建设局下发《广州市共有产权住房管理办法的通知》，明确“共有产权住房产权转让实行封闭式操作”。 广州市住房和城乡建设局在解释文件中指出，封闭经营是指购房人暂时不允许购买政府产权份额获得全部产权，购房人只能联合退出以转让自有产权份额的方式购买自有房屋。
2023年7月，深圳市住房和城乡建设局发布《深圳市共有产权住房管理办法》，其中也明确共有产权住房实行封闭式转让制度。 购房人自买卖合同签订之日起未满五年的，不得转让所购买的共有房屋； 自买卖合同签订之日起已满五年的，可以将购买的共有房屋转让给符合条件的当事人。
在热门二线城市中，杭州、南京等城市的共有产权住房可以挂牌交易。
杭州市人民政府办公厅印发的《杭州市共有产权保障性住房管理办法》显示，购买共有产权保障性住房的家庭，取得房产证满五年的，可向控股机构一次性增持政府股份。 增购后，该房屋产权转为商品房，仍视为享受共有产权保障的住房保障。 购买共同产权保障性住房的家庭，取得10年的房产证的，其所持有的共同产权保障性住房份额可以上市交易。
据媒体报道，以今年南京首个共有产权住房项目颐和房庭为例，首批上市508套的销售均价为每平方米18000元，略低于销售均价。周边房产。 合格购房者首次购买产权的房屋比例为80%，相当于再优惠20%。 购买5年后，业主可以申请挂牌交易，外籍户籍者需要有8年的时间才能将房产挂牌。
那么，封闭管理后，原来的保障房还能挂牌交易吗？
该媒体援引南京市房管部门住房保障负责人的话说，按照“老项目、老办法、新项目、新办法”的原则，市场上现有的保障性住房不受影响。 ，今后新推出的保障性住房将按照完全封闭管理的原则实施。
在发展保障性住房的过程中，各地探索了多种类型的住房。 以北京为例，保障性住房（不包括按保障性住房管理的安置房）和限价房在北京已经多年没有建成。 根据2017年印发的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，该办法实施后，未售出的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房以及各类政策性住房政府再次出售的，均按照本办法执行。
9月20日，北京日报报道称，随着“保障性住房规划建设工作会议”召开，“现有保障性住房、限价房、共有制住房等保障性住房不能上市交易”的消息传出近日被一些房地产自媒体报道传播。 这种说法是一种误解。 北京市保障性住房管理一直采取“旧房老办法、新房新办法”的原则。 现有保障性住房挂牌仍按照原政策执行。
更清晰的经济适用房政策框架
华泰证券研报提到，在房地产新格局下，保障性住房建设进入加速阶段，政策框架更加清晰、更加完善。
今年以来，4月28日，中共中央政治局会议指出，谋划建设保障性住房，积极稳妥推进城中村改造和“休闲度假并举”建设。大型城市和特大城市的紧急公共基础设施。 7月24日，再次提出加大保障性住房建设和供应力度，积极推进城中村改造和“休闲应急”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 8月25日，国务院常务会议通过《保障性住房规划建设指导意见》； 9月4日，在保障性住房规划建设视频电话会议上，何立峰再次发表讲话。 一方面，他强调，保障性住房建设是一项艰巨、复杂的系统工程； 另一方面，指出保障性住房必须实行严格封闭管理，不得挂牌交易。
在中央频频发声的同时，地方政府也在积极跟进。 9月4日之后，广州、无锡、合肥、无锡等城市的房地产新政均提到要加强住房保障。 在公共租赁住房、保障性住房融资建设的基础上，增加“规划建设保障性住房”或“建立健全保障性住房分配制度”等条款。
以广州为例，9月19日，广州发布《关于优化全市房地产市场稳定健康发展政策的通知》。 在供给方面，建议增加保障性住房建设和供应。 大力加快公共租赁住房、保障性租赁住房和保障性住房发展。 提高公共租赁住房保障水平，完善登记户公共租赁住房保障办法； 支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集资金建设保障性租赁住房。 建立健全保障性住房分配制度，稳步有序开展发展规划和建设。
华泰证券研报指出，从各地政府表态可以看出，2021年起大力发展保障性租赁住房、与公共租赁住房共同发挥保障作用的基础上，安置保障性住房体系建设可能成为下一步新的努力方向。
中国社会科学院生态文明研究所研究员、中国城市经济学会常务理事、房地产专业委员会主任王业强指出，当前提出加大房地产建设和供应力度。保障性住房也是应对当前房地产市场的一个新思路。 一方面提供住房支持，落实房子是用来住的、不是用来炒的定位。 保障性住房的进一步扩大，也将刺激住房投资和开发，对房地产市场稳定起到促进作用。
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