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继鹏华深能REIT于7月18日首次发布2023年二季报后，7月20日，公募REITs迎来第一批二季报的密集披露。
产业园区板块，当天率先出炉了三只REITs的成绩单。 随着7月份以来多家REITs陆续公布的中期经营数据，上半年产业园区REITs整体经营情况基本明朗。
在经历一系列市场压力后，二季度大部分产业园区REIT的运营能力得到恢复，但具体项目仍会因园区属性、地理位置、入驻机构行业等差异而出现业绩差异。
另一个特点是，“租赁稳定性”在衡量产业园区资质方面的重要性显着提升。
首批产业园REITs二季报
截至发稿，我国28家市级REITs中已有9家披露了二季度报告。
按基础资产划分，包括2个能源项目、3个产业园项目、3个高速公路项目和1个保障性租赁住房项目。
其中，产业园区板块，华夏合肥高新技术创新产业园REIT、中国夏合肥和达高科技产业园REIT、建信中关村产业园REIT（以下简称“合肥高新REIT”、“和达高新REIT”、“中关村REIT”）于7月20日率先交出第二季度成绩单。
整体来看，华夏基金管理的两个产业园项目收益分配指标完成率均达到预期，业绩较上季度有所改善。
合肥高新REIT第二季度可分配金额为1891.33万元，为全年可分配金额6227.2万元预测值的30.37%。 上半年项目累计可分配金额完成率也超过60%。
和达高科REIT第二季度可分配金额为1527.59万元，环比增长3.43%，全年预测值完成率为25.78%。 营业收入方面，合肥高新房托二季度实现营收2299.83万元，完成率为24.38%，接近完成季度目标。
和达高科REIT报告期内营收2808.89万元，环比小幅下降3.16%，年度预测营收完成率为26.5%。
相比之下，中关村REIT的收入分配和盈利能力在二季度继续下滑。
二季报显示，报告期内中关村REIT可供分配金额为2115.94万元。 尽管REITs尚未披露2023年全年的分配预测数据，但暂时无法计算完成率水平。 但与一季度的2361.2万元和去年同期的3928.5万元相比，收入分配数据同比下降10.39%，环比下降46%。
物业租金收入占中关村REIT总收入的97.95%。 2023年4月至6月，中关村REIT实现收入4431.04万元，同比下降22.6%。
“新增需求不足仍然是核心问题。” 中关村REIT在二季报中坦言，“虽然询盘数量大幅增加，但企业综合考虑成本控制和性价比，市场交易活跃度较低，整体租赁市场仍面临下行压力。”
公开资料显示，中关村REIT持有的底层资产园区已聚集700多家国内外知名IT公司总部和全球研发中心。 地理位置和科技实力可谓极佳，但该项目一季度依然出现租户大量流失，出租率环比下降逾10%至68.47%。
截至2023年6月30日，建行中关村基础设施项目公司时点出租率为67.84%，项目公司租金回收率为102.78%。 同时，报告期内，单一租户占报告期内合同租金及其他收入总额的17.66%。
上半年经营分化
7月份以来，一批公募REITs也在二季报披露前发布了中期经营数据公告，揭示了基础资产的经营情况。 其中，工业园区成为中期经营数据披露最密集的基础资产板块。
据记者统计，除华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT和建行中关村REIT外，其余产业园REIT均专门披露了中期经营数据。
从半年经营情况来看，随着我国经济活动的复苏以及租赁市场的逐步复苏，二季度大部分产业园区REITs的经营业绩略有恢复。 但受多种因素影响，不同产业园区项目实际运营效果存在差异仍是市场共识。
“研发办公资产占用率已恢复，厂房资产占用率保持较高水平。” 中信证券明明FICC研究团队在分析产业园年中运营数据时指出。
具体来看，2023年上半年，合肥创新产业园项目一期平均出租率为91.21%，高于项目估值模型88.58%出租率的预测值，另外两个项目也高于平均水平。
博时蛇口工业园REIT今年的出租率实现了逐月“走高”。 底层运营项目万海大厦出租率从1月份的80.84%稳步上升至6月份的94.76%。 万荣大厦1月、6月出租率分别为82.17%、85.07%。
东吴素园产业REITs中，2.5产业园一期二季度平均出租率为86.41%，较一季度小幅下降0.31个百分点，但国际科技园五期B区平均出租率从一、二季度的92.63%上升至93.75%。
与一系列科技园区不同，厂房资产在入住率方面表现出更强的稳定性。
作为两个底层资产为长三角“标准厂房”的公募REITs，国泰君安东久新经济REIT旗下多个底层资产项目上半年出租率始终保持在100%。 临港创新产业园REIT底部的临港奉贤智造园一期上半年保持满租状态，同名三期项目二季度出租率略有下降，但仍高达96.32%。
除了资产属性外，产业园入驻机构的行业以及园区的位置也对入住率产生一定的影响。
“生物制药企业入驻后，需要投入重资产，装修成本高，搬迁难度大，加上各种行业准入和牌照的要求，租户粘性高，退租可能性较小。” 华夏、大高REIT运营管理机构相关人士告诉21世纪经济报道记者。
中关村REIT在二季报中提到，本季度北京整体租赁市场持续低迷。 全市租金水平环比下降0.4%。 整体市场平均租金持续承压，市场空置率升至16.9%。
合谋稳定运行
华泰证券研究所指出，今年部分产业园区经历了入住率、二级房价大幅下滑后，市场对产业园区REITs资格的看法正在逐渐发生变化，租赁的稳定性成为更为关键的衡量指标。
“过去，人们认为租赁公司规模大、行业集中度高代表园区运营能力强。但如果租赁公司规模过大，可能会出现资金充足建楼返租或者政府无偿赠地的情况，导致大规模退租，短期内很难找到替代租户；对于行业集中度高的园区，如果行业出现系统性风险，集体租赁就会退出，行业震荡就会加剧。”就很难恢复了。” 华泰证券表示。
在此背景下，如何提高产业园区的入住率和空置率正成为公募REITs运营管理的关键问题。
其中，21世纪经济报道记者从上述和达高科REIT运营管理人员处获悉，机构正在采取多项措施，确保下半年平稳运行。
关于保留现有租户，消息人士指出，该组织最近进行了半年度客户满意度调查。 同时，对于续签存在不确定性的企业，多次走访了解真实原因，确保下半年续签率明显高于上半年。
新渠道拓展方面，机构将继续跟进各招商线路、高校等，加强与中介服务机构合作，制定阶段性招商措施，通过多渠道深挖产业链租户和园区老客户资源，招商引资。
此外，季报显示，合肥高新REIT外部运营机构二季度有效开展安全监管工作，扎实推进安全管理和设施维护等各项措施，确保基础设施项目顺利运营。
中关村REIT表示，该项目“将以年度运营为目标”，后续全面开展客户投资和储备工作。 通过采取降低租金、增加免租期、增加渠道佣金、优惠续租条件等适当方式，促进投资、缩短空置期。 同时，管理层也预测下半年中关村REIT的业绩将逐步改善。
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