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今年以来，土地市场低迷，地方政府土地出让收入持续下滑。 不过，最新的4月数据似乎透露出一丝积极信号。
财政部数据显示，今年前4个月，地方政府性基金中国有土地使用权出让收入（以下简称“土地出让收入”）11761亿元，同比下降21.7%。 其中，4月土地出让收入3033亿元，同比下降-0.7%，降幅较3月明显收窄，几近转正。 这一增速也创下了2021年12月以来的新高。
当前，在财政收支矛盾较大的情况下，地方政府越来越依赖土地出让收入。 但2021年下半年以来，房地产市场调整，房地产开发商拿地意愿和能力有所下降。 对财政收入有一定影响。 不过，4月土地出让收入降幅明显收窄。 是什么原因？
光大证券董事总经理、首席宏观经济学家高瑞东对第一财经记者表示，4月份土地使用权出让收入降幅大幅收窄，一定程度上与基数因素有关。 从两年复合平均来看，4月份土地使用权出让收入两年平均同比降幅由3月份的23.0%收窄至21.5%，仅收窄1.5个百分点。 整体需求仍有待回暖。
“从房地产销售来看，4月份房地产销售面积同比增速在低基数下回升至5.5%，但两年复合平均增速从3月份的-9.3%转弱至-21.2%。地方土地出让收入现状依然冷淡，一定程度上拖累了地方政府一般财政的扩张。” 高瑞东说。
此前，多位地方财政局负责人也对第一财经记者表示，今年以来，地方土地出让收入没有好转，这也减少了地方可动用的财力，加大了基层财政收支平衡的压力。
土地出让收入指标存在一定的时滞性。 如何准确查看前四个月土地出让收入数据？ 后续土地出让收益走势如何？
国金证券首席经济学家赵伟对第一财经记者表示，国有土地出让收入在政府性基金收益中的表现落后于土地交易总价款，因为从土地交易到全额支付土地款需要一定的时间。价格。 在价款支付政策方面，从签订土地承包合同到入库价款一般有一个月至半年的时间滞后。
“今年一季度，白城土地成交总价同比增速有所回升，但这并未体现在国有土地出让收入中，可能是时间原因土地成交总价与货款支付滞后，使得一季度土地市场回暖，在4月份的土地金融数据中开始出现。 赵薇说道。
他表示，5月份白城土地成交总价高频指标小幅回落，可能与季节性因素、房地产销售边际放缓等因素有关。 国有土地出让走势仍需跟踪房地产销售、征地数据等先行指标。 尽管后续经济复苏可能放缓，但考虑到去年基数较低且一季度回升明显，土地出让综合收入仍受大幅拖累的可能性不大。
高瑞东认为，一般而言，土地在土地市场拍卖后，开发商通常需要在60天内缴纳土地出让金。 因此，与土地出让数据相比，土地出让收入数据通常滞后1-2个月。 4月份土地出让收入降幅收窄，更多与一季度的土地交易有关。
“今年1-3月，白城土地交易总收入同比下降9.0%，明显收窄于2022年全年的-23.8%，这或能对未来的走势有一定反映。” 4月土地出让金收入变化。而4月，白城市土地交易总价款下降23.7%，将反映在5月土地出让金收入中。” 高瑞东说。
国家金融与发展实验室副主任殷建峰近日撰文称，一季度仅有12个省份土地出让金实现正增长，多地土地出让金继续下降，尤其是海南、甘肃、重庆、湖北、福建等土地出让金。 超过 50%。 一方面，在经济不确定性增加的环境下，居民储蓄意愿增强，居民可支配收入下降等因素影响居民购房意愿； 另一方面，房企受到供应链和信贷政策的影响。 意志力不强。
尹剑锋认为，短期来看，3月份房地产市场已经回暖，因此土地融资短期跌幅或有所收窄，但4月份房地产行业有降温趋势，累计同比全年房地产投资增速进一步回落至6.2%。 二季度土地财政走势不容乐观。 预计二季度受房地产市场影响，土地财政收入增速继续负增长，但降幅或收窄。
高瑞东预计，在未来商品房销售复苏乏力的情况下，土地出让收入将长期在低位徘徊。 从全年来看，预计全年土地出让收入将小幅转正。
上述基层财政局局长也预测，疫情过后，稳楼市政策将频频出台，经济将持续复苏。 预计今年土地出让收入将好于去年。
从今年的中央和地方预算报告中也可以看出这一点。 近年来，本级地方政府性基金收入90%以上来自土地出让收入。 今年预算报告预计，本级地方政府性基金预算收入约为7.4万亿元，同比增长0.4%。
粤开证券首席经济学家罗志恒曾对第一财经记者表示，今年宏观经济将持续回暖，一系列稳增长政策的不断出台，有助于提振居民信心和收入，为经济复苏奠定基础。房地产市场逐步复苏。 同时，稳楼市政策将推动房地产市场逐步回暖。 更重要的是，优质龙头房企的融资问题将得到解决，房企风险将逐步缓解，拿地能力将得到提升。 因此，2023年土地市场有望企稳，土地出让收入将普遍回升。 但从复苏节奏来看，下半年可能效果明显，预计上半年进一步观察。
虽然短期来看，今年土地出让收入大概率止跌。 但专家普遍认为，从中长期来看，土地财政难以像往年一样继续保持两位数的高速增长。
尹剑锋认为，长期来看，我国人口增长率会下降。 2022年，人口自然增长率将突破零，降至-0.6%。 人口增长率的急剧下降决定了长期土地财政的不可持续性。 土地财政降温一方面会影响城投债的偿付，另一方面也会影响专项债项目的现金流和本息覆盖率。 同时，老龄化的加速发展将进一步加剧地区间的财政分化。
为弥补未来土地财政收入下降带来的资金缺口，专家建议，核心是结合地方实际发展经济，带动税收增长。 此外，通过基础设施REITs等，盘活存量资产资源，适度提高国有企业利润上缴比例，增加收入。
此外，进一步优化中央与地方、省市县财政事权和支出责任划分改革，适当上移部分财政事权和支出责任，减轻地方财政负担。基层。 此外，继续加大中央和省对市县转移支付力度，减轻因土地收入下降对基层财政“三保”的压力。
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