编辑：佚名 来源：财经新闻网
本文首发于微信公众号：鹏元评级。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
资料来源：综合九点半财经、樱桃小房子等
世界五百强级别的大房企都能出这种事，在如今严控楼市的大环境下，大家对于这种房地产类的非标固收产品，还是要持谨慎的态度啊！
大房企栽在了小地方
楼市入冬后，房产公司和中介倒了一大片。比如今年深圳某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明。再比如几个月前链家在北京关了300多家店。
其实，大多破产的房企，都是因为调控引发的资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。不过被调控逼到死角的都是中小型房企，按照一贯思路，调控啥的对大房企不是事儿。
事实其实并非如此！
实力超群的大房企，遇到市场下行，销售艰难，也有可能项目停工，购房者可能无法按期拿到房子，投向房地产项目的一些基金、信托的投资者也会遭遇损失。
前不久，绿地集团发布中期报告显示，绿地辽宁部分子公司的逾期短期债务达2.475亿元，逾期时间为78-370天不等，逾期长期债务为2.1亿元，逾期时间为192天和703天。总共加起来，是4.575亿元。
绿地辽宁欠的一部分是小银行的钱，比如本溪禾丰村镇银行、锦州银行、本溪市市区农村信用合作联社等当地小银行。还有中信信托2个亿逾期未还。
此外，还有一些私募基金的钱也违约了，比如利得资本―绿地山水城1号资产管理计划，规模1.3亿元，这个今年8月1日到期也没有还完。投资者迟迟无法拿回本息。这些欠款，都是源于一个项目，即辽宁本溪山水城项目。
这可是绿地啊，一家上市公司，又是国资持股超过30%的国企，2017世界500强排名还排在万科、恒大、万达前面，怎么也会发生这种事？为啥会还不了款？因为项目出了问题。
这些欠款都来自于辽宁本溪山水城项目。该项目比较大，宣传称总共有150万平米，9000户，绿地自称需投资一百亿。项目2010年就开工了，2012年卖第一期。好死不死地正好遇到上一轮调控期，项目难卖，回款也难。
2015年9月还因资金问题被媒体爆出停工。且曾爆出大量已经交付购房款的业主，迟迟无法拿到新房而走上上访道路的新闻。难以置信如此实力雄厚的大企业会出现这种事。
不过也不能完全甩锅于楼市调控，大环境如此，却只有绿地总是出事，只能说本身也是有点问题的。
暗流汹涌的绿地
资本的嗅觉总是最灵敏的，从股价上我们也可以看出，绿地并没有表明上看起来得那么光鲜。
A股万科：持有两年翻倍
港股融创中国：两年250%
港股碧桂园：两年320%
港股中国恒大：两年440%
最后是绿地，两年亏80%
别的地产股都上天了，为什么只有绿地在刨地？从数据上看，原因主要有两个：利润率低和负债率高。
两个月前，美国《财富》杂志发布2017年“世界500强”排行榜，绿地甩开了万科、恒大、万达、碧桂园、保利等等其他中国同行，排在277名。排名没啥问题，绿地的营业收入高不假，但是这利润率却却如此之低……
万幸还有万达保底，显得绿地也没那么难看。不过，利润率不到0.4%。对万达这样规模的企业而言，这几乎就相当于亏损了，万达今年疯狂的瘦身大家也都是看得到的。
然后是负债。这一次牛市中，房企作死的拿地，抢地王，房子卖的太好，兴奋过度，预期房价还将继续往上冲。2016 年上市房企的平均资产负债率已高达 77.26%，这一数据的红线是70%。最无敌的还是绿地，一马当先，负债率奔着90%去了。
而这两个数据的糟糕，都有着东北地区的“汗马功劳”。2016年，绿地东北地区的负债总额达488亿元，收入为33.8亿元，利润为-5.5亿元，成为绿地控股(600606,股吧)唯一亏损的区域。
此次的欠款也都来自于辽宁本溪山水城项目。本溪是啥地方？2015年的财政一般预算收入为53.5亿，同比暴跌了59%，最后求爷爷告奶奶忽悠来163亿补贴，才勉强保证了一百多万人口的温饱。
到了2016年，本溪没有任何改善，固定资产投资下跌过半，商品房销售面积也下跌了40%以上，房价普遍下跌了20%。这就不难理解为什么本溪绿地拿不出钱来了。
其实绿地并不孤独，从2016年到2017年7月，一共有102只债券违约，东北数量最多，单单一个辽宁省就有19只。今年1月16日，东北特钢公告称，其发行的“13东特钢MTN1”不能按期足额兑付利息。
大连机床也在这一天宣告“16大机床MTN001”发生了实质性违约。自2016年11月发生首例债券违约以来，大连床先后已有9支债券违约，加上其他各种逾期未偿还的债务，一共欠下90亿元。
1月26日，铁岭新城(000809,股吧)（现在叫*ST新城）发布公告，就“14铁岭债”存在暂停上市的风险作出提示。2015年和2016年，铁岭新城扣非净利润分别为-1.91亿、-2.44亿。2014年3月，铁岭新城发行“14铁岭债”，规模为10亿元，票面利率8.45%，期限为5年。暂停上市期间，债券不能交易了，于是投资者纷纷选择回售，比例接近93%，本息总额超10亿元。
好了伤疤忘了疼的房企
上一轮调控，周期长达四五年，全国倒下的小房企也是不胜枚举，二三四五(002195,股吧)线城市的烂尾楼遍地开花，还不乏知名的百强房企：
2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。
同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。破产原因，也是因为之前几年房地产形势大好，华光地产步伐迈得太快，拿地过猛，08年高价拿下的地一直不敢开发，不考虑土地价格，所以才导致资金链断裂。
这一轮的调控才刚刚开始，同样的破产悲剧在未来几年又会再次上演。
每一次房企都是好了伤疤忘了疼，他们压根没去想这一轮货币收紧后，会有什么后果，房贷收紧，销售款回笼周期拉长，融资变难资金链能不能撑住，高价拿的地，等市场调整价格下跌时，开发出来还有没有钱赚。
备受业内关注的麒麟G09宅地――京奥港・未来墅日前领到销售许可证，销售均价25715-25993元/平方米。按照计划，京奥港未来墅34亿信托融资今年底就将到期，所以不得不以仅比楼面地价高出3000多元/平方米的价格出售。
业内人士戏称：基本是贴着地价卖。
尽管贴着地价卖，但有些项目出现卖不动的现象。今年5月7日合肥的丽丰铂羽公馆开盘，楼面地价10091元/平方米，洋房均价为13695元/平方米，差价3604元/平方米，只卖出五成。
说实在的，能贴着低价卖出去算是幸运的。目前来看，出坏账的私募产品窟窿还是蛮大的，大家对未来的相关产品都要留个心眼。
文章来源：微信公众号鹏元评级
Copyright © 2017-2018