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协助防控房地产行业金融风险
来源 | 使用效益研究
介绍
担保制度起源于古希腊文明，至今已有数千年的历史。 我国保障制度从法律层面确立以来，一直是我国社会主义市场经济稳步发展的最有力护航工具之一。 《守则》经过多次立法、修订和确定。 《民法典》担保物权一章明确规定了担保的种类、担保成立的方式和条件等，并在后来补充了《最高人民法院关于适用民法典担保制度的解释》中华民国》完结。 在经贸活动中，金融机构为企业提供的融资是经济生存和发展的最大支持者，但银行通常会要求企业以房地产或建设用地使用权作为抵押。 设立抵押担保。 银行设立抵押等担保措施的目的并不是为了让银行在贷款到期时对抵押财产行使权利或持有抵押财产。 担保的目的是为了防范贷款可能出现的信用风险，以保证银行的债权最终不会因为信用问题而受到损害。 并跌倒了。 担保如此重要，以至于银行在贷款业务中逐渐建立了“三查”制度。 通过严格执行贷前调查、贷中审查、贷后检查，牢牢防范债权风险发生的控制线。 这条控制线在控制风险的时候，会因为银行的时间成本、管理成本、人员责任等问题而断开。 “三查”不到位是银行债权风险产生的根源之一。
防控风险，先防后控。 “三查”不到位，就是“失防”。 如果你防止“失控”，你就会跳到第一位。 “控制”的目的不是忽视债权，也不是不解决风险，而是防止债权风险不断放大或交叉感染。 但在担保关系下，如果企业违约或破产，在以财产偿还债务之前，处置抵押物将成为银行的必然选择。 因此，“失控”很可能是银行的“宿命”。 因此，我们可以利用信托制度的优势，尝试破解银行的“宿命”，进而化解特定领域的金融风险。
保障体系和信任体系
不同的功能和应用
如上所述，作为本土的担保体系，它在银行融资业务中扮演着非常重要的角色，甚至是不可或缺的。 担保物的范围、种类和方式因融资主体、融资规模和融资利率的不同而不同。 抵押贷款等担保措施也广泛应用于银行的业务领域。
信托制度虽然源于英美法系，但既然扎根于我国经济土壤，就在过度发挥最重要的间接融资功能，这并非信托制度的初衷，也不符合达到监督的目的。 “一法两规”的相继实施，尤其是2023年3月，银保监会正式发布的《关于规范信托公司信托业务分类的通知》，更是在指引我国信托业和重新强调“人的信用” 在“实现人的意志”信托的基本功能方面，提供法律和政策支持。
(1) 在担保制度下，担保物的管理和处分由债权人承担
在担保关系下，因抵押物不转移占有，抵押物仍由抵押人（企业）负责管理，抵押权人（银行）不承担保管责任。 定期检查抵押物，了解抵押物的状况、所有权的变化情况，是否存在贬值风险。 这既是银行内部控制制度的要求，也是监管规则的要求。 对押品进行贷后检查，无形中会增加银行的管理成本和人工成本。 这需要以“合规创造价值”的理念为指导。 否则，以利润考核为目的的银行信贷部门或信贷工作人员将有意无意地使贷后检查的实施打折扣、正规化。 这些违规行为将放大债权风险。
当企业违约或破产时，银行必须处分抵押物以实现其债权。 但是，在处分抵押品之前，多数案例表明，其债权和抵押权优先权，需要经过漫长的司法程序才能得到司法裁决的确认。 即使司法部门确认了抵押优先权，但最终以实物偿还债务的情况并不少见。 如果经济不景气，实物债务将成为常态。 《商业银行法》第四十二条规定：“商业银行因行使抵押权、质权取得的房地产或者股权，应当自取得之日起二年内处分。” 这项规定对银行来说是一个严格的咒语。 ，因为未通过司法程序拍卖变现的抵押品，在以财产清偿债务后（抵押品需要过户到银行名下），必须在2年内处置，极有可能是不可能的任务。
(2) 在信托制度下，抵押品的管理和处分由受托人承担
2014年，银保监会发布文件《关于信托公司风险监管的指导意见》，提出“鼓励信托公司走差异化发展道路，将资产管理、投资银行、受托服务等多种业务有机结合” ……”2018年多部门联合出台《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，明确要求信托压降通道业务和多层嵌套规模，是对信托业务的回归“受人委托、代为理财”。 . 2023年3月，银保监会发布《关于规范信托公司信托业务分类有关事项的通知》，明确划分资产服务信托、资产管理信托、慈善公益信托三类。 这是对信托业务回归本源的最好诠释，新三级分类是信托业务发展的标杆，也满足了客户日益增长的资产服务和资产管理的现实需求。
资产服务的核心是服务，但服务的内涵必须不同于原有的交易管理信托服务，外延也应大于交易管理信托业务。 例如，在事务管理的信托合同中，对资产服务内容的约定一般仅指按照信托约定向委托人提供账户管理、资金划转、清算分配、出具管理报告等必要文件。文件。 服务内容窄。 抵押服务信托是受托人（信托公司）在信托法律框架下，为委托人（受益人）提供专业的资产服务信托，目的是实现受益人的特殊/特定需求。 简单来说，抵押品服务信托业务除上述服务内容外，还应加强对受托人名义下的抵押品（抵押品）的定期或不定期检查服务； 在现场检查或者书面检查的基础上出具抵押检查报告，并对报告内容向抵押权人负责。 当企业发生违约或破产时，受托人应当以自己的名义对担保物履行管理责任。 即使以财产还债，按揭也应该转到受托人名下，而不是银行名下。 同时，银行可以向受托人主张其持有的信托受益权，而不是直接以银行的名义处分抵押品实现债权。
服务信托依托信托法律关系和监管规则，着眼于受托人能够提供的服务，追求受益人的合理合法诉求，弱化资产的保值增值。 因此，设立抵押品服务信托的前提应当是委托人提供的资产（抵押物）必须得到担保且担保有效； 其次，信托的目的是受托人管理和处分抵押品； 最后，受托人根据信托的目的，在合规的前提下，设计符合委托人意愿的信托业务模式，通过协议条款的安排，满足委托人对信托业务的不同需求。信任服务。 抵押服务信托，其实就是“抵押+服务+信托”，是两种不同法律关系的叠加，是不同业务类型的超融合。
抵押贷款案例假设和问题
（一）设立抵押权的原因和目的
先假设一个案例，分析纯担保关系下融资贷款业务的其他缺陷。
案例一：企业A向银行B申请贷款，银行要求企业提供担保。 企业以自有的房地产或者建设用地使用权设立抵押担保。 签订《借款合同》和《抵押合同》并完成抵押登记后，银行向企业贷款。
上述房贷案例反映出，银行在追逐利润的同时，仍将风险考量放在首位。 对此，应该明白，抵押只会降低贷款的实际风险，但无论风险是否发生，银行贷款风险能否彻底化解，抵押担保措施都无能为力。 由于设立抵押担保并不转移抵押物的占有，抵押物仍由公司保管。 银行在开展贷后管理时，往往会根据时间、管理、人工等成本，放宽贷后检查。 抵押物的价值 潜在的风险应对也滞后。 如果企业未能按约定偿还贷款，当银行需要处分抵押物以实现债权时，可能会发现抵押物存在权利缺陷或面临贬值风险。 需要转移到银行名下的风险。 《商业银行资本管理办法》第六十九条规定：“商业银行在法定处置期限内因行使抵押权而持有的非自用房地产的风险权重为100%。” 第十八条规定：“……不动产和股权应当自取得之日起2年内处置……”，银行在解决债权风险后，将面临新的需要完成的问题2年内。 风险权重增加的风险。 总之，对于银行来说，房贷可能只是房贷之初的“按葫芦瓢”。
（二）债权实现面临的法律风险和困难
现实中，尽管房贷存在上述风险，但房贷数量庞大已是不争的事实。 因此，分析银行在分析债权风险时将面临的法律问题就显得尤为重要。 《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条、第二十七条、第二十八条明确规定：第一次拍卖不成功的，应当在六十日内拍卖； 第三次拍卖将在60天内举行； 拍卖公告将于第三次拍卖结束之日起七日内发布，自公告之日起有60天的拍卖期限。 上述拍卖程序对保护银行债权起到了重要作用，但在一定程度上也制约了银行债权的及时变现（法律规定了该程序的期限）。 1. 变卖失败后，财产清偿程序的时限会被明确规定，这也会给银行债权的实现时间确定带来困难。 前期调查显示，由于存在一审或二审等司法程序和强制执行，53%的抵押权担保债权执行时间超过一年，26%执行时间为六个月至一年，不到三个月。 包月占17%，而1月仅占6%。
从以上分析可以看出，通过法院拍卖或变卖实现债权存在法律规定的期限、三个拍卖要求、拍卖未售出的风险。 在实物清偿阶段，如果银行不接受实物清偿债务，银行将面临被法院强制执行的抵押财产返还给被执行人（企业）的重大法律风险，抵押债权将变为普通债权； 还债方面，还有两年期限内完成处置监督和内控的压力。 因此，通过处分抵押物实现债权，会因司法程序等客观或主观因素导致债权实现期限的无限延长，使银行的债权处于一个新的状态。 从这个角度看，抵押担保措施是存在的。 缺点。
在信托关系下，担保物的管理和处分将由受托人（信托公司）以自己的名义进行，这不同于担保关系下债权人（银行）的权利和义务。 因此，无论企业违约还是企业破产，抵押品都不会因信托关系的延续而成为企业的清算财产。
（一）设立信托的目的及产品优势
既然案例1存在先天的不足，能否利用信托体系设计新的信托产品来避免或减少上述不足？ 它的产品型号和优势是什么？ 现在做一个简单的讨论。
要回答上述问题，首先要了解信托的目的是什么。 《信托法》并未具体界定信托的目的，仅在相关条款中作出规定。 例如，第六条规定“设立信托必须具有合法的信托目的”。 第十一条规定“信托目的违法，行政法第53条规定：”信托目的已经达到或者不能达到的，信托终止。信托至少应具有合法性和目的可行性的特征，据此，可以作出如下定义：信托目的是指委托人可以自由表达的合法目的，并通过设立信托，受托人负责实施一定的行为。因此，案例1中的抵押物可以作为信托财产，为特定的信托目的设立信托。需要注意的是，企业在设立前应征得银行的同意抵押服务信托
其次，设立抵押品服务信托具有以下三个优势：第一，银行无需以自己的名义对抵押品进行管理和处分。 除了节省时间和管理成本外，由于直接行使抵押权，因此无需持有抵押品。 非自用不动产，不影响资产权重风险，不启动内部问责。 二是有利于加强金融机构间业务融合，促进信托业务回归本源，助力信托公司转型，充分发挥信托破产隔离制度的优势。 三是处置抵押品。 通常，有必要对抵押品进行评估。 但是，由于信任关系持续，没有理由处分抵押品，更不用说评估抵押品的价值了。 这有利于抵押品和同区域资产（房地产）整体估值稳定，估值稳定将减缓债务违约率的大幅上升，有利于保护房地产金融底线风险。
鉴于纯担保关系，除了抵押品管理成本外，抵押品的处置也会给银行带来不确定的风险。 因此，在案例1的基础上，我们可以借用信托制度，假设案例2：企业A向银行B借款，在完成抵押担保措施后，以抵押品为信托财产，信托合同成立规定银行为优先受益人，企业为次受益人，或企业指定其他受益人。 在托管期间，受托人以自己的名义行使对抵押品的管理和处分权。
信托制度加入安排的最大好处是，即使企业存在违约或破产风险，银行仍可以在信托关系下，作为信托的受益人，要求受托人（信托公司）处分抵押品，通过其持有的信托受益权实现债权。 与案例1不同的是，银行必须亲自处置抵押物，在以物还债后的2年内可能面临抵押物被处置的风险。
需要说明的是，《信托法》第十二条规定“委托人设立的信托损害债权人利益的，债权人有权申请人民法院撤销信托。 “ 那么，在案例2中，企业已经承担了义务。 以抵押物设立信托是否违反《信托法》第十四条“法律、行政法规限制的财产，经有关主管部门依法批准后，可以作为信托财产”的规定。 对此，笔者认为并不违法。 ，因抵押物本身已抵押给作为信托受益人之一的银行，银行享有抵押物的优先还款权，企业在银行同意的情况下享有优先还款权 其他受益信托的设立以质押物作为信托财产，符合《信托法》规定的信托的三个条件，即信托行为合法、信托目的合法、信托财产确定。 因此，案例2中设立的抵押服务信托不存在被企业债权人撤销的法律风险。
综上所述，企业以抵押品作为信托财产，以银行和企业为受益人（可安排优先级和次级结构设计），为其他利益设立抵押品服务信托。 与单纯的担保业务相比，银行可以构建抵押服务信托方式，不会对债权造成任何威胁或损失。 一方面，减少了贷后管理和抵押物检查的时间和人力成本。 一方面，也可以有效避免银行“以产还债”后可能面临的压力，需要限期完成抵质押物处置、资产风险权重或责任追究。
（三）信托财产登记的法律意义
抵押物，又称质押品，是用益物权。 根据民法典物权法学说，担保物的设立采用登记效力和登记对抗的原则。 比如房产担保需要到住建部门申请其他权证，股权需要到工商部门登记才能生效； 飞机、船舶、车辆等需要进行登记才能对其有效。 《信托法》第十条规定：“有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照规定办理信托登记的，应当依法办理信托登记。”前款规定的，登记手续办理完毕；生效。” 因此，抵押服务信托的设立必须考虑信托财产登记，但大多数行政机关不受理信托财产登记申请，而信托财产登记这一重要法律公示环节的缺失，会造成两种后果：一是，委托人对抵押服务信托能否有效设立，或者破产隔离的作用存疑，因此，潜在的法律风险也直接制约委托人设立非交易服务信托的意愿。一是信托公司担心受托人的债权人对信托财产追索的风险，会采取其他法律关系方式通过办理抵押或质押登记手续来防控债权风险。对此，应当需要注意的是，信托登记的替代形式不能等同于抵押登记，这种登记在法律效力上存在被司法机关驳回的法律风险，即既不是信托登记也不是抵押登记。
抵押服务信托设立后，办理抵押信托登记手续的目的是告诉第三人，抵押物不同于一般财产，被赋予了信托法律关系，可以立即在法律效力方面造成破产隔离。 即委托人或受托人的债权人无权主张抵押物，除非《信托法》第十七条的规定发生。 但迄今为止，无论是法律层面还是行政法规层面，都没有对信托财产登记进行相关规定。 目前，信托登记的要求仅在中国信托登记有限公司层面，缺乏法律效力。 . 此外，抵押服务信托本质上是非交易性的。 如果不能尽快调整信托的税收机制，也会阻碍服务信托的发展壮大。
（四）抵押服务信托在金融风险防控中的价值
2022年底，中央经济工作会议强调，“要有效防范化解重大经济金融风险，化解房地产业风险是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重” 2023年初，央行谈及当前和今后一个时期的重要任务时说，“要继续防范化解金融风险，促进房地产市场平稳健康发展。” 因此，加强房地产领域金融风险防控成为防控金融风险的“重中之重”。 房地产行业风险具有周期性、隐匿性、突发性和传染性等特点。 为实现稳健化解风险，除国家产业政策、财政政策、行政管理、税收政策等，多点、系统地提供金融机构支持外，通过发行金融产品提供技术援助不容小觑。
一般情况下，房地产价格、银行贷款比率和房地产投资资产质量之间存在正相关关系。 在房地产繁荣时期，银行等资本将不断吸引巨额投资，大量房地产将继续作为担保。 该产品用作融资担保。 如前所述，房地产领域的风险隐患，当周期性风险出现时，会因一个不慎或突发事件而引发突发性风险，如及时有效的行政调控措施跟不上或失灵，具有传染性的风险特征必然会不断放大，银行债权风险在这里酝酿发酵，导致最常见的房地产（抵押物）估值失衡，抵押物价值重估造成的估值下降将进一步蚕食债务人仅有的一点信用，极易引发金融风险。
信托关系下的押品服务与纯担保关系下的押品管理或处置的主体、重点和目的不同，因为信托法律关系下的押品服务是由受托人（Trust）组织实施的公司），受托人应对委托人负责。 债权债务关系下的担保，其组织实施主体为担保物提供者自身，担保人负责对自身担保物的管理，债权人不负责管理，但债权人必须始终支付关注抵押品的现状，防范贬值风险。 抵押服务信托的核心是抵押物。 委托人将押品作为信托财产的目的是借助信托公司的专业管理和处置能力，为委托人提供担保期间的押品管理、监督、检查等交易服务。 ，并在风险出现时，进行抵押物评估、变现等处置服务。 试想，如果抵押服务信托的抵押物是多份或价值巨大的不动产，那么对于信托公司来说，一方面可以通过规模效应降低管理这些庞大而集中的不动产的成本，另一方面另一方面，需要对拟处置的房地产进行有效的价值评估，以稳定特定区域的房地产估值。 而且，对于那些不适合政府干预的房地产调控问题，也可以通过服务信托产品进行集中管控。 建立抵押品服务信托就像在房地产行业筑起防火墙来抵御风险。 利用估值这一核心要素，信托公司在一定程度上可以在履行受托责任的同时履行社会责任。 在交叉感染领域风险的同时，也可以实现对房地产领域金融风险的有效防控。
当前存在的主要问题及建议
通过上述担保与信托法律制度的比较，可以得出三点结论：第一，与担保关系相比，在信托关系下，信托公司的介入一方面可以缓解大抵押物的日常贷后管理量。 处分抵押品时，信托财产可按信托文件约定直接转移至受益人银行名下，也可由银行以持有信托受益权的形式实现其债权。 便利因素强于抵押担保的。 二是房地产和建设用地使用权一直是优质抵押资产，在市场上大量存在，以抵押物作为信托财产设立信托，符合法律规定。 , the model of up a trust is and . The third is that for the under the trust, due to the of the trust , no the on the or goes , for the bank, there is no need for of the as the trust . , the of will also to be , which is to the value of huge and real (). Trust use the model of up to carry out and of , which is also a - means. It is not easy to be by the . , as a , the trust has for the and of risks in the real while cross- of risks in the real .
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参考
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