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白衣骑士!万科拟24亿拿下泰禾19.9%股份

编辑:佚名      来源:财经新闻网     

2020-07-31 16:31:07 

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  来源:上海信托圈 bcO财经新闻网

  泰禾的困局或迎来解题契机。bcO财经新闻网

  7月31日,泰禾集团发布公告,与万科下属公司签订股权转让框架协议,在满足交易前提下,转让19.9%股份,转让价格为每股人民币4.9元,对应总对价约为人民币24.3亿元。bcO财经新闻网

  据万科方面对财联社表示:“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,我们希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足,仍然存在不确定性。”bcO财经新闻网

  据泰禾集团日前披露,截至对交易所答复函(7月7日),泰禾集团已到期尚未还款金额270.65 亿元。注意!泰禾集团2020年内到期债务规模555.11亿元,其中信托、资产总融资规模占比逾70%。bcO财经新闻网

  这一切安排与这之前业内所传言的“万科无意于谋求控制泰禾集团而黄其森又不愿放弃做大股东”的思路是一致的,可谓“两全其美”。不过,万科虽不是名义的大股东,未来在董事会层面无疑会对泰禾集团战略及经营施加影响力。bcO财经新闻网

  解题钥匙仍在泰禾与债权人手中bcO财经新闻网

  泰禾深陷困境已是不争的事实。事实上,今年也传闻泰禾接触多家战投,包括华润、金茂、厦门建发、厦门国贸等。每次战投消息传来,都带来一线希望,但又都一一落空。此次有条件引入万科作为战略投资者,或为泰禾破解危局迎来有利契机。bcO财经新闻网

  但是,值得注意的是,万科对本次交易设置了相当严密的前提条件。公告显示,泰禾系独立经营主体,应以其全部资产对自身债务承担责任,并完成其债务重组事项,万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。bcO财经新闻网

  同时此次交易落地,还必须达成两项重要前提:bcO财经新闻网

  一是:泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;bcO财经新闻网

  二是:万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。bcO财经新闻网

  一位业内人士分析,“这个框架协议设置得很合理。一方面,为泰禾危机创造了一个解困的机会。万科一向以稳健著称,信用评级全行业最高,该框架协议的签署,将给债权人等各方传递积极的信号,有利于推动债权重组。万科应该也会积极帮助其逐步恢复正常经营秩序。如果万科不出手,泰禾恐难逃此次危机。bcO财经新闻网

  另一方面,救人前也做好必要的保护。此前外界以为泰禾引入的战投会兜底债务,但目前来看万科并不会大包大揽,交易的前提条件使万科的股权投资风险全面降低。如果经过努力,泰禾债务危机仍得不到化解,万科则不会入局。投资前,先保护好自己,这是正确动作,也是万科对自身股东高度负责任的表现。很显然,解题钥匙仍在泰禾和债权人手中。”bcO财经新闻网

  泰禾如能脱困将利好多方bcO财经新闻网

  尽管交易条件严格,但与上半年多次的“引战”期望落空相比,至少此次泰禾迎来了解困的契机,如此次泰禾真能走出困局,或能迎来对多方有利的局面。bcO财经新闻网

  从泰禾自身而言,有机会摆脱危机,重获新生。从泰禾的债权方角度,如果泰禾破产后剩余资产无法全额抵债的话,金融机构的债权可能面临打折,同时以泰禾的体量,破产清算的流程可能会很长,资金成本也会增加。bcO财经新闻网

  而从泰禾的维权业主、合作方及员工角度,泰禾一旦进入破产流程,少则2、3年,长则4、5年或以上,各方才有看到事情解决的希望,而前提还得是泰禾的资产能够清偿所有负债。bcO财经新闻网

  这意味着,泰禾的维权业主可能面对购房后3-5年无法入住的局面,泰禾合作方则将被迫应对漫长的求偿流程,泰禾近万员工则将面临就业困境。bcO财经新闻网

  而对万科而言,这是一笔风险较为可控、回报预期合理的交易。此次交易价格4.9元/股已是相对合理的区间,如果泰禾能走出困局,其股价势必会回升,万科也将从中能够得到合理的股权投资回报。bcO财经新闻网

  此外,业界人士分析,泰禾的困境,只是地产行业进入“后白银时代”的一个缩影。据人民法院公告网公示,截至2020年6月初,今年房地产企业破产数量已经达208家。这意味着,进入2020年,平均每天都有1家房企被清算。可以预见的是,行业将加速进入大整合、大洗牌、大重组阶段。此前行业内的洗牌,多数是直接破产重组,即使是引入战投,也多数是项目或资产收购,买方从卖方剩余资产中拣走相对优质的部分,卖方无力重生,最终还是走向破产。bcO财经新闻网

  如果泰禾此次能够走出危机,或许能给面临类似困境的企业带来一点解题启发。bcO财经新闻网

  泰禾“原罪”,逆势加杠杆bcO财经新闻网

  曾是千亿级龙头房企,为何沦落至如此境地?bcO财经新闻网

  长期以来,激进是黄奇森和泰禾集团的“人设”,这点可以从泰禾集团财报可窥一斑。bcO财经新闻网

  Wind数据显示,泰禾集团净资产负债率近六年一直高居不下,远高于同为A股上市的民营房企阳光城华夏幸福新城控股bcO财经新闻网

  以2017-2019年为例,公司净负债率分别约为473%、385%、248%,而同时期,新城控股净负债率仅为67%、35%、16.36%。bcO财经新闻网

  即使与近年杠杆加得有点大的华夏幸福相比,泰禾集团依然过于激进。近三年华夏幸福净负债率分别约为59%、166%、183%。bcO财经新闻网

  在房地产蒙眼狂奔的年代,泰禾集团这种敢干敢为的加杠杆模式确实吃香,也有利于规模扩张。但一遇到急流浅滩,高杠杆企业抵御风险能力也最为脆弱,也最容易搁浅。bcO财经新闻网

  杠杆加的太大,迟早要还的,哪怕黄其森比其他房地产大佬要更懂金融,更会秀“财伎”。他曾在银行工作近十年,嘴边常挂“不懂金融就搞不好房地产”。bcO财经新闻网

  泰禾的激进,或也源于其创始人的性格。创办泰禾那一年,黄其森31岁,“鲜衣怒马正少年”。bcO财经新闻网

  2002年,泰禾挥师北上,黄其森以对三坊七巷式院子文化的崇拜,开发了北京通州一幅地块,打造成“运河岸上的院子”,一战成名。bcO财经新闻网

  2013年泰禾开始疯狂拿地,仅当年就花逾195亿元在北京、福建拿地。直到2017年,泰禾依旧在狂热的收并购。bcO财经新闻网

  也正是在2017年,泰禾集团实现1007亿元销售额,晋级千亿房企行列。bcO财经新闻网

  彼时黄其森非常乐观,扬言要在2018年迈上2000亿元,引得泰禾股价连续涨停两天,最终仅录得1300亿的销售额。bcO财经新闻网

  毫无节制的规模扩张,将公司负债从2014年的557亿元,推升到2019年末的1906亿元,极高的杠杆最终将公司推入流动性危机。bcO财经新闻网

  而且,泰禾集团眼下的困难也是因为去化难造成的。错也是错在泰禾做了高端房产,北京孙河动辄10万一平的房子,是庞大刚需人群望而生畏的。bcO财经新闻网

  泰禾高端房地产投入大,价格高,使得销售群体相对狭小,项目去化比刚需产品要难度大很多,这也造成公司“高周转”存在困难。bcO财经新闻网

  诚如泰禾集团在债务违约公告中所说,受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素影响,公司现有项目的去化率短期内有所下降,销售预期存在波动。bcO财经新闻网

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