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一场300人电话会议上的豪言:地产板块还有40%的上涨空间

编辑:佚名      来源:财经新闻网     

2018-01-17 08:35:23 

  本文为国泰君安地产电话会议纪要,主讲人谢皓宇,原文标题《【国君地产】为什么地产还有40%空间――300人地产电话会议纪要(地产部分)》

  1. 城镇化的进程将贯穿全年

  中国在2017年经历了土地改革,未来的土地供给要根据现有库存周期做相应的动态调整,这样的做法打击了囤地行为,也让品牌开发商有一个非常好的市场环境去做兼并和重组,带来整个行业的整合。同时行业竞争格局在改善,带动整个利润率的修复,而利润率的修复导致这一轮地产股出现了明显的估值抬升,这其实是在2017年长效机制端讲土地改革的重中之重。在今年以来,整个政策发生了非常大的变化,土地端的调控还在持续,但是需求端在长效机制建设方面出现了非常大的变化。

  从今年年初以来二线城市出现了一定的宽松,但是这里的“宽松”和历史上的“宽松”有一个明显的不同,在于本次宽松叫做“抢人”,而之前叫做“发货币”。按土地调控长效机制的要求,政府想发货币的话必须要卖地,就意味着必须去库存,而去库存就要先有人口;人口要求必须有产业用工的需求,所以地产基本上是一个正向逻辑。

在未来的演变是先发展产业,有用工需求,而后人口涌入,消化库存,最后才会体现为拍地,所以这样的正向逻辑导致政府不会轻易去实现卖地收入的土地财政,这个现象是今年以来一个巨大的变化。

  而这种变化再叠加宅基地的三权分置消息,虽然说此消息目前只是新华社对姜部长讲话的转载报道,但是可以解读出,政府希望去释放需求端的制度红利,吸引人口往二线城市去聚集,而这种人口往二线城市的聚集同时也具备着产业效应。

  2. 二线城市需求端将迎来改革,城镇化将成为2018年工作的重点

  原来的二线城市是有大量的农民工存在的,在十三五规划中包括三个“一亿人”的转移,其中两个“一亿人”都和城镇化相关,一个“一亿人”讲的是常住人口城镇化,一个“一亿人”讲的是户籍人口城镇化,而这两个城镇化都会与房地产相关。

  城市在引入人口后需要面对落户问题,人口落户之后需要购置房产。因为存在一定限购的门槛,原有的落户条件是不太支持外来人口落户的,同时在购买力方面存在一定的缺失。而我们认为,今年年初以来,政策一定程度上打开了进入的门槛,同时宅基地的三权分置的改革有望去改变购买力不足的情况,虽然这种购买力的提振可能不像想象的那么明显,因为它不是直接等同于卖地,它的意义在于,类似于农业用地改革,即所有权、承包权和经营权三权分立,农民是可以拥有土地的承包权,同时再通过土地经营权流转的方式去实现自己的财产型收入。同样的逻辑发生在宅基地上,即为所有权归集体,人拥有宅基地的资格权,同时可以将使用权进行转让,这样的转让可以让农民获得一个财产型收入,增强农民工进城的决心,降低他的后顾之忧;同时这部分的财产型收入,虽然不支持农民工在城区依靠自己的储蓄购买住房,但也提升了整体月还款能力,这个是收入增长所带来的的需求增长。

  而这种需求实际上可以对应到整个二线城市希望人口导入,和希望人口落地的过程,所以我们认为在整个2018年,政府围绕的所有的政策都是怎么样才能把人口从农村引入到城市,不管是高知识分子的人才引进,还是农民工的户籍城镇化,一个是常住人口关心的外来的高新知识分子,一个是户籍人口对应的是农民工落户,这两者都会成为2018年工作的重点。

  整个2018年在二线城市的需求端有非常大的亮点,但市场上存在一个非常大的误读,即市场以为这个是单纯的一个放松,而单纯的放松意味着就会被叫停,所以我们认为这种解读的真实性概率是非常非常低的。因此,在全国龙头公司所覆盖的二线城市当中,政策将持续发酵、推动需求扩张。因此我们对整个板块依然持非常明确的买入的建议。

  3. 地产板块看40%的空间

  从估值的角度来讲,还有10%的空间,从业绩的角度来讲,还有30%的空间,合在一起即为40%。

  1)从估值来看,我们认为12倍到14倍应该是估值的中枢,对应现在的股价基本都还有10%的上涨空间。

  2)从业绩增长来看,保利营业收入在负增长的同时,利润增速很快,也就意味着公司结算的收入在过去三年的增速其实不明显,因为保利没有加快结算的节奏,但是过去三年销售增长是非常明确的,也就意味着从过去的三年销售收入结转到未来三年的结算收入,会带动业绩高增长。那么全行业也会出现了类似的情况,2017年销售面积大幅增长,但竣工面积是负增长,这样的剪刀差都会在未来三年进行修复,但只有竣工才会对应到结算和确认利润,所以全行业都存在由于结算节奏放缓,所导致的业绩释放被拉长的情况。

那么在业绩释放被拉长的背景下,现在已经可以看到业绩的高速增长,所以未来三年的业绩高增长将是一个非常确定的事件。

  总结来说,还有10%的空间来自于估值的上升,最终达到12-14倍的均衡合理的估值区间。等到2018年年底去看2019年的业绩的时候,还能够有一个估值切换所带动的业绩30%增长的空间,因此站在现在,我们依然看40%的空间,对应的标的:保利、万科、新城控股、华夏幸福(600340,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)、阳光城(000671,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)。

  同时,对应我们的第二条逻辑,就是预售证发放带来的一线城市布局公司的NAV折价率修复,对应的首开股份(600376,股吧)、北京城建(600266,股吧)、华侨城和招商蛇口,我们认为现在的价格也是一个非常好的买入时机,因此我们对整个地产板块再看一个40%的增长空间。

  总结来说,今天交流的内容用三个字来总结就是“城镇化”,是2018年整个地产行业的动向,明确建议买入地产板块。

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